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주택임대차보호법, 경매로 1/2 지분 매수 시 임차보증금 전액 반환 책임은?
질문:
주택의 1/2 지분을 경매로 매수한 경우, 나머지 공유자와 함께 임차인의 임대차 보증금 전부에 대해 임차인에게 지급할 책임이 있는지 궁금합니다.
답변:
주택임대차보호법 제3조제4항에 따르면 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 경매를 통해 1/2 지분을 취득한 새로운 소유자는 임대인 지위의 승계인으로서 보증금을 반환할 책임을 집니다.
이 때 보증금 반환채무의 성질은 분할채무와 불가분채무 중 어느 것으로 인정될지가 문제됩니다. 분할채무의 경우 공유지분 범위 내에서만 반환의무가 있는 반면, 불가분채무의 경우 임차인의 청구에 따라 보증금 전액을 일단 반환하고 다른 공유자의 부담 부분에 대하여 구상권을 행사하는 형태가 됩니다.
대법원은 일반적인 건물 임대차에서는 보증금반환채무를 불가분채무로 이해하였으나, 주택임대차보증금반환채무의 법적 성격 여하 및 이에 따른 법률관계에 대한 판단은 전적으로 법원의 권한입니다. 따라서 경매로 1/2 지분을 취득한 새로운 소유자는 임차인의 청구에 따라 보증금 전액을 반환하고 나머지 공유자의 부담 부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있는 준비를 하는 것이 바람직합니다.
추가 팁:
- 임차인의 보증금 반환을 지연할 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 임차인은 임대차보증금반환청구권을 양도할 수 있으므로, 보증금 반환을 위해 다른 공유자와 협의하여 임차인에게 보증금을 반환하고, 이후 구상권을 행사하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
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