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상가 임대차, 신규 임차인 선정과 갱신요구권
질문:
- 상가 임차인이 한 상가에서 5년 영업을 영위하여 계약갱신청구권이 소멸된 상태에서 다시 계약을 할 경우 다른 임차인이 들어온 것으로 보아 다시 5년간의 계약갱신청구권이 부여되나요?
- 임차인이 2년정도의 영업을 영위한 뒤 새로운 임차인에게 권리금을 받고 권리의무승계계약을 한 경우 새로운 임차인에 대하여 다시 5년간의 계약갱신청구권이 부여되는지, 아니면 기존임차인의 임대차기간을 포함하여 5년간의 계약갱신청구권이 부여되는건가요?
답변:
- 아니요, 부여되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조제2항에 따라 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 따라서, 이미 임대차계약 기간이 5년을 초과한 임차인의 경우에는 더 이상 계약갱신을 주장할 수 없게 됩니다.
따라서, 귀하의 경우와 같이, 이미 임대차계약 기간이 5년을 초과한 임차인의 경우에는 신규계약을 체결하더라도 새로운 임차인에게 계약갱신요구권이 부여되지 않습니다.
- 신규임차인은 종전임차인과 동일하게 5년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다.
임대인과 신규임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규임차인은 종전임차인과 동일하게 5년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서, 임대인은 새로운 임차인에게도 5년간 임대차기간을 보장해 주어야 할 것입니다.
단, 임대차계약의 권리·의무를 포괄적으로 양도하는 ‘영업양도’에 해당한다면, 양수인은 전 임차인의 임대차기간을 뺀 나머지 기간만 계약갱신이 인정됩니다.
사례:
A가 B에게 상가를 임차하여 3년간 영업을 하다가, 3년이 지난 후 B가 C에게 권리금을 받고 권리의무승계계약을 체결하였습니다.
이 경우, C는 A의 임대차기간을 뺀 나머지 2년의 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
결론:
상가 임대차에서 신규 임차인을 선정할 때는 기존 임차인의 계약갱신요구권을 고려해야 합니다. 만약 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우, 임대인은 신규 임차인에게도 5년간의 임대차기간을 보장해 주어야 합니다.
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