주택 매매 중개 후 하자담보책임

주택 매매 중개 후 하자담보책임

 

 

 

 

 

질문:

주택을 매매 중개한 후 잔금을 치르고 매수자가 이사를 하여 입주를 하고 미처 발견 못한 중대한 하자를 발견했다면, 하자담보책임은 누구에게 있습니까?

 

답변:

결론부터 말씀드리면, 매도자가 하자담보책임을 부담합니다.

 

 

관련 법조항:

• 민법 제580조 (매매의 목적물의 하자)
• 개업공인중개사법 제34조 (중개사의 책임)

 

 

해설:

민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다.

 

따라서 주택 매매의 경우, 매도인은 매수인이 매매목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록, 해당 주택이 하자가 없는 상태로 매수인에게 인도할 의무가 있습니다.

 

만약 매수자가 입주 후 하자를 발견한 경우, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하거나, 계약의 해제를 청구할 수 있습니다.

 

한편, 개업공인중개사는 매매계약의 중개를 대행하는 자에 불과하므로, 하자담보책임을 부담하지 않습니다. 다만, 개업공인중개사가 하자를 알고도 매도인에게 고지하지 않았거나, 하자를 발견할 수 있었음에도 불구하고 고지하지 않은 경우, 개업공인중개사는 매수인에 대해 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.

 

따라서 주택 매매의 경우, 하자가 발견되면 매수인은 먼저 매도인에게 하자담보책임을 물어야 합니다. 개업공인중개사가 하자를 알고도 고지하지 않은 경우, 매수인은 개업공인중개사에게도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 

 

하자담보책임을 면하기 위한 매도인의 방법

매도인이 하자담보책임을 면하기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

• 매매계약 체결 시 하자담보책임을 면하는 특약을 체결합니다.
• 매매목적물에 대한 하자를 매수인에게 고지합니다.
• 매매목적물을 하자 없는 상태로 매수인에게 인도합니다.

 

하자담보책임을 청구하기 위한 매수인의 방법

매수인이 하자담보책임을 청구하기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

• 매도인에게 하자담보책임을 묻는 내용증명을 발송합니다.
• 하자보수 또는 손해배상을 청구하는 소송을 제기합니다.

결론적으로, 주택을 매매 중개한 후 잔금을 치르고 매수자가 이사를 하여 입주를 하고 미처 발견 못한 중대한 하자를 발견했다면, 하자담보책임은 매도자가 부담합니다.

 

 

해당 사례에 대한 설명

위 사례에서 매수자가 입주 후 발견한 하자가 중대한 하자에 해당한다면, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 하자담보책임을 행사하지 않으면, 하자담보책임이 소멸될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

따라서 매수인은 하자담보책임을 신속하게 행사하기 위해 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

• 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임을 묻는 내용증명을 발송합니다.
• 하자담보책임을 청구하는 소송을 제기합니다.