매매 계약서의 특약 조항과 하자담보책임

매매 계약서의 특약 조항과 하자담보책임

 

 

 

 

 

질문:

매매 계약 당시 하자가 없었고 특약 사항에 현 시설 현 상태로의 계약이라고 작성하였다면 등기 이전 후 아랫집 내부 천장 쪽에서 물이 새는데 그 책임은 누구에게 있는지?

답변:

매도인이 책임을 지는 경우가 많습니다.

 

민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다.

 

위 사례에서 아랫집 내부 천장에서 물이 새는 것은 하자에 해당합니다. 따라서 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 있습니다.

 

특약 조항의 효력

매매 계약서의 특약 조항은 원칙적으로 계약의 내용을 보충하는 효력을 가집니다. 따라서 특약 조항에 현 시설 현 상태로의 계약이라고 명시되어 있다면, 매수인은 매도인이 매매 목적물을 현 상태로 인도할 의무가 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

그러나 특약 조항이 하자담보책임을 면제하는 효력을 가지려면, 그 특약 조항이 명확하고 객관적인 기준에 따라 하자를 판단할 수 있도록 규정되어 있어야 합니다.

 

위 사례에서 특약 조항의 효력

위 사례에서 특약 조항에 현 시설 현 상태로의 계약이라고만 명시되어 있다면, 그 특약 조항은 하자담보책임을 면제하는 효력을 가지지 않을 가능성이 높습니다. 왜냐하면, 그 특약 조항은 하자의 범위를 명확하게 규정하지 않고 있기 때문입니다.

 

따라서 매도인은 아랫집 내부 천장에서 물이 새는 하자에 대해 하자담보책임을 지는 경우가 많습니다.

다만, 다음과 같은 경우에는 매수인이 책임을 질 수 있습니다.

• 매수인이 하자를 알았거나 알 수 있었던 경우
• 하자가 매수인의 사용, 관리로 인한 경우

위 사례에서 매수인이 하자를 알았거나 알 수 있었던 경우, 또는 하자가 매수인의 사용, 관리로 인한 경우에는 매도인이 하자담보책임을 지지 않을 수 있습니다.