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재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력
질문:
재건축대상 지역의 주택을 임차하면서 ‘관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.’는 것으로 약정하고 임대차계약을 체결하였습니다. 이 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차 기간이 보장되는지요?
답변:
관리처분계획 인가일 이전에 체결한 경우
주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 임대차계약의 경우, 임대차 기간은 원칙적으로 2년입니다.
위 사례에서 임대차계약서에 “관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.”는 약정이 있더라도, 이는 임대차계약의 해제사유에 불과합니다. 따라서 관리처분계획이 인가되더라도, 임대차계약은 2년이 만료되기 전까지는 종료되지 않습니다.
관리처분계획 인가일 이후에 체결한 경우
도시 및 주거환경 정비법 제44조 제5항은 “제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조, 제281조 및 제312조 제2항, 주택임대차보호법 제4조 제1항, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있습니다.
따라서 관리처분계획 인가일 이후에 체결한 임대차계약의 경우, 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례에서 임대차계약서에 “관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.”는 약정이 있으면, 해당 약정은 유효하며, 임대차계약은 관리처분계획 인가시 종료됩니다.
결론
질의하신 사안의 경우, 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 경우라면 주택임대차보호법상 2년간의 임대차 기간이 보장됩니다. 관리처분계획 인가일 이후에 체결한 경우라면 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되지 않으므로, 임대차계약서에 “관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.”는 약정이 있으면 해당 약정이 유효하며, 임대차계약은 관리처분계획 인가시 종료됩니다.
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