무허가 건물의 임차인의 보증금 반환 방법

무허가 건물의 임차인의 보증금 반환 방법

 

 

 

 

 

질문:

위와 같이 무허가 건물의 소유주와 관련 부수 토지의 소유주가 같은 임대인과 임대차 계약(일반전세)을 체결하여 거주하다 존속기간이 훨씬 경과하였음에도 소유주(임대인)으로부터 전세보증금을 반환받지 못하였을 시 임차인이 본 무허가 건물에 대해 경매 신청을 할 수 없다면 관련 부수 토지를 대상으로 경매신청을 할 수가 있는지 그리고 일정한 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이라면 우선변제 등 보호를 받을 수 있는지요?

답변:

(1) 관련 부수 토지의 경매 신청

민사집행법 제81조제1항 제2호는 미등기건물에 대해 경매를 신청하는 경우 ‘건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 제출하도록 요구하고 있습니다. 따라서 무허가 건물은 강제집행의 대상이 될 수 없습니다.

 

그러나 임차주택의 대지는 무허가 건물과 별개의 재산으로서, 민사집행법 제81조제1항 제2호의 적용을 받지 않습니다. 따라서 임차인은 임차주택의 대지를 대상으로 경매 신청을 할 수 있습니다.

 

(2) 우선변제권 행사

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은, 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되고, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택 대지에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다.

 

따라서 위와 같은 사안에서 임차인은 대항요건 및 확정일자를 갖추고 있다면, 임차주택의 대지에 대한 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

 

결론:

임차인은 관련 부수 토지를 대상으로 경매 신청을 할 수 있으며, 대항요건 및 확정일자를 갖추고 있다면 임차주택의 대지에 대한 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

 

추가 설명:

(1) 관련 부수 토지의 경매 신청 요건

임차인이 관련 부수 토지를 대상으로 경매 신청을 하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

• 임차주택의 대지가 임차인에게 소유권이 있거나 임차인에게 사용수익권이 있어야 합니다.
• 임차주택의 대지가 임대인의 소유이어야 합니다.
• 임차주택의 대지가 경매의 대상이어야 합니다.

(2) 우선변제권 행사 요건

임차인이 임차주택의 대지에 대한 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

• 임차인이 대항요건을 갖추고 있어야 합니다.
• 임차인이 확정일자를 갖추고 있어야 합니다.

(3) 대항요건

대항요건은 임차인이 임대인에 대한 임차권을 제3자에 대항할 수 있는 요건을 말합니다. 대항요건을 갖추기 위해서는 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 임차인이 임대차계약을 체결하고 임차주택을 점유하고 있어야 합니다.
• 임차인이 임대차계약서를 작성하고 주민등록등본을 전입신고해야 합니다.
• 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

(4) 확정일자

확정일자는 임차인이 임대차계약서에 관하여 임대인이나 그 대리인으로부터 임차권을 인정한다는 내용의 확정일자를 받은 날을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차권이 등기된 것과 같은 효력이 발생하여, 임차인은 임대인에게 대항할 수 있습니다.

임차인은 임대차계약서를 작성하고 주민등록등본을 전입신고한 날에, 공증인이나 법원사무관에게 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있습니다.