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사업자등록이 없는 경우 상가임대차법의 보호
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위)
- 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)
사례:
신림동에서 보증금 5백만원 월세 50만원 점포에서 세탁소를 운영 중입니다. 올해 2년째 영업 중인데, 임대인이 건물 재건축한다고 하면서 재계약하지 않겠다고 합니다. 저는 사업자등록을 하지 않아 ‘상가건물 임대차보호법’의 보호를 받지 못한다고 하는데 그냥 쫓겨나야 합니까?
질문:
사업자등록이 없는 경우에도 상가임대차법의 보호를 받을 수 있는지요?
답변:
네, 사업자등록이 없는 경우에도 상가임대차법의 일부 보호를 받을 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물로써 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차에 적용됩니다. 따라서, 귀하의 경우 상가가 사업자등록대상이 되지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았으므로, 상가건물 임대차보호법이 제한적으로 적용됩니다.
상가건물 임대차보호법상 사업자등록이 없는 임차인의 권리로는 다음과 같은 것이 있습니다.
- 계약갱신요구권: 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한, 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
- 임대차보증금의 우선변제권: 임대인이 경매로 인해 상가건물을 매각하는 경우, 임차인은 임대차보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있습니다.
따라서, 귀하는 사업자등록 신청 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사함으로써 전체 임대차 기간 10년간 영업할 수 있습니다.
다만, 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유가 있으므로, 계약갱신요구권을 행사하기 전에 해당 사유가 없는지 여부를 확인해야 합니다. 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유로는 다음과 같은 것이 있습니다.
- 임대인이 임대차목적물을 직접 사용하거나 사용에 제공할 필요가 있는 경우
- 임대차목적물의 전부 또는 일부를 철거하거나 재건축하기 위하여 필요한 경우
- 임대차목적물의 주용도가 상가인 경우로서 임대인이 그 상가에 대하여 10년 이상 계속하여 임대차를 체결한 경우
임대인이 계약갱신요구권을 거절하는 경우, 임차인은 임대차위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. 임대차위원회의 재결이 임차인에게 유리한 경우, 임대인은 임차인의 요구를 수용할 수밖에 없습니다.
따라서, 귀하는 사업자등록을 하지 않았더라도 상가임대차보호법의 일부 보호를 받을 수 있습니다. 사업갱신요구권을 행사하여 임대차 계약을 유지하거나, 임대차위원회에 재결을 신청하여 임대차 기간을 연장할 수 있습니다.
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