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임차인의 명도 거절 시 임대인의 임의점거 금지
관련 법조항:
- 민법 제245조 (점유의 보호)
- 민사집행법 제271조 (강제집행의 신청)
- 민법 제103조 (선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위의 무효)
사례:
동대문시장 내 1층 상가에 단기임대 3개월(4월 3일부터 7월 3일까지) 및 임대료 450만원 선납으로 약정했습니다. 계약서에 ‘만기일에 명도하지 않으면 임대인이 임의로 상품과 집기 비품을 들어내도 임차인은 민·형사상 이의를 제기하지 않는다.’라는 조항을 삽입했습니다.
질문:
이 특약이 효력이 있습니까?
답변:
아니요, 이 특약은 효력이 없습니다.
민법 제245조에 따르면, 점유자는 타인의 점유를 방해하거나 침해하는 행위를 하지 못합니다. 따라서, 임대인은 임차인의 동의 없이 임차인의 점유를 침해하는 행위를 할 수 없습니다.
민사집행법 제271조에 따르면, 강제집행은 법원에 신청하여 집행관을 통해 이루어집니다. 따라서, 임대인이 임차인의 명도 거절을 이유로 임차인의 점유를 침해하는 행위를 하려면 법원에 강제집행을 신청하여야 합니다.
민법 제103조에 따르면, 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위는 무효입니다. 따라서, 임대인이 임차인의 동의 없이 임차인의 점유를 침해하는 행위를 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 무효입니다.
귀하의 경우, 임대인과 임차인이 체결한 특약은 임대인이 임차인의 점유를 침해하는 행위를 하기로 하는 것이므로, 민법 제103조에 따라 무효라고 할 수 있습니다.
따라서, 임대인은 임차인의 동의 없이 임차인의 점유를 침해하는 행위를 할 수 없습니다. 만약 임대인이 임차인의 동의 없이 임차인의 점유를 침해하는 행위를 했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
결론:
임대인이 임차인의 동의 없이 임차인의 점유를 침해하는 행위를 하기로 하는 계약은 무효입니다.
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