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상가임대차, 건물 매매 후 재건축 명도 요구, 어떻게 대처해야 할까요?
상가임대차법상 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우, 임차인은 어떻게 대처해야 할까요?
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
- 상가건물임대차보호법 제2조(정의)
사례:
작년 11월 권리금을 지급하고 가게를 인수했습니다. 그런데 불과 1년도 채 지나지 않아 건물이 매매되었고, 새 임대인은 건물을 철거하고 재건축한다고 통보해 왔습니다. 새 임대인이 내년 5월까지 가게를 비울 것을 요구하는데 그냥 나가야 하나요?
질문:
건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우, 어떻게 대처해야 할까요?
답변:
건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우, 임차인은 먼저 계약갱신요구권을 행사해야 합니다. 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다.
임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 매우 제한적입니다. 임대차계약 체결 당시 임대인이 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등에만 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
따라서, 새 임대인이 건물 매매 후 재건축을 이유로 임차인의 명도를 요구하더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 10년간 임대인의 의사와 무관하게 영업할 수 있습니다.
만약, 새 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절한다면, 임차인은 법원에 계약갱신청구의 소를 제기할 수 있습니다. 법원은 임대인의 계약갱신요구 거절이 정당한지 여부를 판단하여, 임차인의 손을 들어줄 수 있습니다.
따라서, 건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우, 임차인은 다음과 같은 절차를 통해 대처할 수 있습니다.
- 임대인에게 계약갱신요구를 합니다.
- 임대인이 계약갱신요구를 거절하면, 법원에 계약갱신청구의 소를 제기합니다.
해설:
상가임대차법은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 계약갱신요구권 제도를 마련했습니다. 따라서, 건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우에도 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 10년간 임대인의 의사와 무관하게 영업할 수 있습니다.
다만, 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 매우 제한적이므로, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하기 전에 관련 법령을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
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