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혜택을 많이 받은 임차인의 계약갱신요구권
임차인이 임대인에게 혜택을 많이 받았다 하더라도, 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
- 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신)
사례:
3년 전인 2016년 임차인을 들일 때, 5년 후 재건축 계획을 고지하면서 임대료를 주변보다 훨씬 저렴하게 책정했습니다. 그리고 임대차 계약 만료를 앞두고 임차인에게 명도를 요청했는데, 임차인은 상가임대차법의 계약갱신요구권 10년을 주장하면서 앞으로 7년 더 영업한다고 합니다. 임차인을 내보낼 수 없나요?
질문:
임차인을 내보낼 수 없나요?
답변:
아쉽지만, 임차인을 내보내기 어렵습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
다만, 임대인이 임대차 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
그러나, 귀하의 경우 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 고지하였더라도, 그 계획을 따르지 않고 임차인에게 명도를 요구하고 있으므로, 임대인의 계약갱신요구 거절 사유가 될 수 없습니다.
또한, 귀하와 임차인이 임대료를 주변 시세보다 상당히 저렴하게 약정하였다 하더라도, 이는 임차인이 임대인에게 혜택을 받은 것이지, 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 내용의 합의로 볼 수는 없습니다. 따라서, 이러한 합의는 상가임대차법에 따라 효력이 있습니다.
따라서, 귀하는 임차인을 내보내기 위해서는 임차인과 협의하여 계약갱신을 하지 않기로 합의하거나, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 못하도록 할 수 있는 방법을 강구해야 할 것입니다.
해설:
상가임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 계약갱신요구권 제도를 마련했습니다. 따라서, 임대인이 임차인에게 혜택을 많이 주었다 하더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
다만, 임대인이 임차인에게 혜택을 주면서 계약갱신요구권을 제한하는 내용의 합의를 체결한 경우, 이러한 합의는 상가임대차법에 따라 효력이 없습니다.
따라서, 임대인은 임차인과 계약갱신요구권을 제한하는 내용의 합의를 체결하지 않도록 주의해야 합니다.
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