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임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인의 월세 공제 여부
임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우에도 임대인은 밀린 월세를 공제할 수 있습니다.
관련 법조항:
- 민법 제629조(임차인의 차임지급의무)
- 민법 제631조(차임의 증감)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
- 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신)
- 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구)
사례:
동대문구에서 상가건물을 소유하고 임대업을 하고 있습니다. 일면식도 없는 사람으로부터 1층 임차인의 보증금에 대한 채권 양도를 받았으니 임대차 만료 시에 본인에게 보증금을 반환해 달라는 내용증명을 받았습니다. 그런데 임차인은 5개월째 월세가 밀렸고 영업이 지지부진하여 앞으로도 월세 받기가 쉽지 않아 보입니다. 앞으로 임대차보증금에서 월세를 공제할 수 있는지요?
질문:
임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우에도 임대인이 밀린 월세를 공제할 수 있는지요?
답변:
네, 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우에도 임대인은 밀린 월세를 공제할 수 있습니다.
민법 제629조는 임차인은 약정된 차임을 지급할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 따라서, 임차인이 임대료를 연체한 경우 임대인은 임차인의 보증금에서 밀린 임대료를 공제할 수 있습니다.
임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우에도 임차인은 여전히 임대차계약상 채무를 부담합니다. 따라서, 임차인이 임대차 목적물을 인도하기 전까지는 임대인은 밀린 월세를 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다.
다만, 임대인이 임대차보증금에서 밀린 월세를 공제하는 경우 임차인에게 최고를 하고, 임차인이 이의를 제기하지 않으면 공제할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 임차인이 임대차보증금반환채권을 양도하더라도 임차인은 여전히 임대차계약상 채무를 부담하므로, 임대인은 밀린 월세를 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다.
해설:
임대차보증금은 임대료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서, 임차인이 보증금반환채권을 양도하더라도 임차인의 채무는 소멸하지 않으므로, 임대인은 밀린 월세를 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다.
다만, 임대인이 임대차보증금에서 밀린 월세를 공제하는 경우 임차인에게 최고를 하고, 임차인이 이의를 제기하지 않으면 공제할 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 취지입니다.
귀하의 경우 임차인이 임대차보증금반환채권을 양도한 경우에도 임차인은 여전히 임대차계약상 채무를 부담하므로, 임대인은 밀린 월세를 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다.
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