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환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호
환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 선순위 저당권이 없더라도 보호받을 수 있습니다.
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제3조(보증금의 보호)
- 상가건물임대차보호법 제5조(임차인의 대항력)
- 민법 제329조(저당권의 효력)
- 민법 제330조(저당권의 효력)
사례:
강남에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다. 서울에서 환산보증금이 9억원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 아는데, 저당권이 없는 상가는 걱정 없다고 들었습니다. 맞는 말입니까?
질문:
환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 어떻게 보호받을 수 있나요?
답변:
네, 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금도 선순위 저당권이 없으면 보호받을 수 있습니다.
상가건물임대차보호법은 임차인의 대항력이 인정되면 임차인이 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 대항력이란 임대차계약의 존재와 효력을 제3자에 대하여 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
임차인의 대항력은 임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 경우에 인정됩니다.
환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물의 경우, 임차인의 대항력이 인정되더라도 경매에서 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 즉, 경매 매수인이 채무를 변제하기 위해 임대차보증금을 사용할 수 있습니다.
하지만, 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임차인은 경매 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 강남에서 환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물을 임차하는 경우에도 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임대차보증금을 보호받을 수 있습니다.
해설:
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 임차인의 대항력을 인정하고 있습니다. 임차인의 대항력이 인정되면 임차인은 임대차계약의 존재와 효력을 제3자에 대하여 주장할 수 있습니다.
환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물의 경우, 임차인의 대항력이 인정되더라도 경매에서 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이는 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 후순위이기 때문입니다.
하지만, 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임차인은 경매 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 이는 임차인의 대항력이 경매에서 우선권을 가지기 때문입니다.
따라서, 귀하의 경우 강남에서 환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물을 임차하는 경우에도 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임대차보증금을 보호받을 수 있습니다.
다만, 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위인지 여부는 해당 상가건물의 저당권, 가압류 등의 권리관계를 확인하여야 합니다.
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