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임대인의 구두 합의 부정
구두 합의는 원칙적으로 유효하지만, 임대인이 합의를 부정하는 경우 입증이 중요합니다.
관련 법조항:
- 민법 제626조(임대차의 종료)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
- 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신)
- 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구)
사례:
역삼동에서 보증금 8천만원 월세 6백만원에 미용실을 운영 중입니다. 지난달 2년의 임대차 만료일을 앞두고 임대인과 같은 조건으로 2년 더 연장하는 것으로 전화 통화했습니다. 그런데 임대인이 재계약하기로 한 적 없고 계약서를 새로 작성한 적도 없다면서, 점포를 비우든지 아니면 월세를 대폭 인상하겠다고 통보해 왔습니다. 월세를 인상해야 합니까?
질문:
임대인이 구두 합의를 부정하고 월세 증액을 요구합니다. 어떻게 해야 합니까?
답변:
임대차계약 내용에 관해 임대인과의 구두 합의는 원칙적으로 유효합니다. 따라서, 임차인은 전화 통화로 합의한 임대차 내용대로 이행할 것을 주장할 수 있습니다.
물론, 양당사자의 주장이 다르다면 임차인은 구두로 합의했다는 것을 입증해야 할 수도 있습니다. 이를 위해 통화 녹음, 문자메시지, 카카오톡 메시지 등 구두 합의를 입증할 수 있는 자료가 있으면 도움이 될 것입니다.
한편, 임차인은 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1천만원)을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차기간 10년 동안 영업할 수 있습니다. 그리고 임차인은 그 기간 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부할 수 있고, 오히려 임대료 감액을 요구할 수도 있습니다.
따라서, 임차인은 임대인과 협의를 통해 구두 합의대로 임대차계약을 체결하는 것이 바람직합니다. 만약 임대인이 임대료 증액을 고집한다면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대차기간을 연장하거나, 임대료 감액을 요구할 수 있습니다.
해설:
임대차계약은 임대인과 임차인이 합의하여 체결하는 계약입니다. 따라서, 임대차계약 내용에 관해 임대인과의 구두 합의도 원칙적으로 유효합니다.
다만, 구두 합의는 문서에 기재된 계약서와 달리 증거가 부족할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 구두 합의를 입증할 수 있는 자료가 있으면 도움이 될 것입니다.
또한, 임차인은 환산보증금이 일정 금액을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사한 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 임대차기간을 연장할 수 있으며, 임대료 증액 요구를 거부할 수 있습니다.
따라서, 임대인이 구두 합의를 부정하고 임대료 증액을 요구하는 경우, 임차인은 임대인과 협의를 통해 구두 합의대로 임대차계약을 체결하는 것이 바람직합니다. 만약 임대인이 임대료 증액을 고집한다면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대차기간을 연장하거나, 임대료 감액을 요구할 수 있습니다.
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