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임차인이 주선한 신규임차인과 계약해야 할까요?
서론:
상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 경우, 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 없습니다.
관련법조항:
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항: 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
- 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위를 하여서는 아니 된다.
사례:
A씨는 2년 전 보유한 상가에 카페를 운영하려는 임차인이 입점하였습니다. 임차인이 임대차종료일을 2개월 앞두고 가게를 넘길 신규임차인이 있다고 하면서 막무가내로 신규임대차계약 체결을 요구합니다. A씨는 거부하면 임차인이 못 받은 권리금을 A씨에게 청구할 수 있다고 하는데, A씨는 신규임대차계약 체결할 의무가 있을까요?
질문:
A씨는 신규임대차계약 체결할 의무가 있나요?
답변:
A씨는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선한 경우, 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 없습니다. 따라서 A씨는 특별한 사유가 없는 한 신규임대차계약 체결에 협조해야 할 것입니다.
다만, 다음과 같은 경우라면 A씨는 신규임차인과의 신규임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있었거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
- 신규임차인이 임대료를 현저히 높게 제시한 경우
- 신규임차인이 임대차 계약 조건을 임대인의 의사에 반하여 변경하려는 경우
또한, A씨는 신규임차인에게 주변 시세 등을 고려한 새로운 임대료 조건을 제시할 수 있습니다.
결론:
A씨는 특별한 사유가 없는 한 신규임대차계약 체결에 협조해야 할 것입니다. 다만, 임차인의 연체 내역이나 신규임차인의 임대료 조건, 계약 조건 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.
추가 설명:
A씨는 신규임대차계약 체결을 거부할 경우, 임차인은 A씨에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 A씨는 신규임대차계약 체결을 거부할 경우, 임차인의 권리금을 회수할 수 있는 다른 방법이 있는지 등을 충분히 검토해야 합니다.
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