임차인 명의 변경 시, 임대차계약서와 전입신고 수정 필요

임차인 명의 변경 시, 임대차계약서와 전입신고 수정 필요

 

 

 

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
• 주택임대차보호법 제3조 제2항 (우선변제권)

 

 

사례:

임대차계약기간 만기 전에 부득이하게 이사를 하게 되어서, 계약자인 와이프만 제외하고 새로운 집을 남편 명의로 계약을 한 후 잔금 후 아이와 남편만 전입신고를 했습니다. 와이프 명의로 된 전 임대차기간이 만기가 되어 보증금을 돌려받고, 새로 계약한 집을 임대인과의 협의로 남편 명의에서 와이프 명의로 계약자를 바꿔서 계약서를 작성하려고 합니다.

 

질문:

이때 기존 임차기간은 그대로 작성하고 계약서만 수정해도 되나요? 임차인 계약자가 변경이 되었는데 임대차신고를 다시 해야 하나요?

 

 

답변:

임차인 명의 변경은 당사자 변경에 해당하여 별도로 임대차계약서를 작성해야 합니다.

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대하여 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 대항력은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 때에 발생합니다. 따라서, 임차인의 가족 명의로 전입신고를 해도 유효한 것으로 해석하는 것이 판례입니다.

 

다만, 임차인 명의가 변경된 경우, 임대차계약의 당사자가 변경되는 것에 해당하여 새로운 계약으로 해석하게 됩니다. 따라서 임대차계약서도 새로 작성하고, 신고도 별도로 해야 됩니다.

 

또한, 만기시에 보증금반환을 누구에게 해야 하는지 문제가 생길 수 있으므로 임대인은 종전 남편으로부터 부인 명의로 임차인의 명의가 변경되어 그 보증금을 만기시에 부인이 받은 것에 동의한다는 동의서를 받아 두어야 합니다.

 

따라서, 질의자께서는 기존 임차기간은 그대로 작성하고 계약서만 수정하는 것은 불가능합니다. 새로운 임대차계약서를 작성하고, 임대차신고도 별도로 하시기 바랍니다. 또한, 임대인으로부터 동의서를 받아 두시기 바랍니다.

 

 

추가적인 설명:

임차인 명의 변경 시, 임대차계약서와 전입신고 수정을 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

대항력은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 때에 발생합니다. 따라서, 임차인의 가족 명의로 전입신고를 해도 유효한 것으로 해석하는 것이 판례입니다.

 

우선변제권은 임대차 종료 시 임차인이 우선적으로 전세보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력이 있는 임차인은 우선변제권을 갖습니다. 따라서, 새로운 임대차계약서를 작성하고, 임대차신고를 통해 대항력을 유지하면 우선변제권도 유지할 수 있습니다.

 

임차인 명의 변경 시, 임대차계약서와 전입신고 수정을 통해 임차인의 권리를 보호하시기 바랍니다.