가등기 설정 전후 임차인의 대항력

가등기 설정 전후 임차인의 대항력

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제104조 (권리의 효력)
• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)

 

 

사례:

임대차계약 체결 후 가등기가 설정되었는데, 임차인의 전입+점유가 가등기 전이나 후에 설정됨에 따라서 임차인의 대항력에 차이가 있는지 궁금합니다.

 

질문:

가등기는 소유권에만 작용하는 게 아닌가... 설사 본등기가 이루어지더라도 임차권(대항력)의 성립에는 문제가 없는 게 아닌가 싶어서 질문 드립니다.

 

 

답변:

민법상 권리에는 항상 우선 순위가 있습니다. 대부분의 경우 그 우선순위는 먼저 설정된 것이 우선한다는 것입니다. 임차권도 대항력 등이 있는 경우에는 동일하게 적용됩니다. 이는 전체 권리 관계를 따져서 살펴야 하고, 가등기도 나중에 본등기를 하면 소유권자가 되기 때문에 동일하게 권리관계를 따져야 합니다.

 

따라서 임대차계약 체결 후 임차인이 목적물을 인도받고 전입신고를 한 익일 이후에 가등기가 경료되는 경우에는 임차인이 대항력 등이 인정되는 상태에서 가등기라는 권리가 생긴 것이므로 임차인이 우선합니다.

 

그러나 가등기가 먼저 있는 상태에서 임대차계약을 체결하면 가등기권자가 소유자로서 우선하여 임차인이 이에 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 하면 가등기권자가 소유자인데, 임차인은 소유자 아닌 자 사이에 임대차계약을 체결한 것이 되어 대항할 수 없기 때문입니다.

 

 

구체적인 설명:

민법 제104조는 "권리는 그 성립의 순서에 따라 그 효력이 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서, 임차권이 가등기보다 먼저 성립한 경우에는 임차권이 가등기보다 우선합니다.

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대하여 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 대항력은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 때에 발생합니다.

 

따라서, 임대차계약 체결 후 임차인이 목적물을 인도받고 전입신고를 한 익일 이후에 가등기가 경료되는 경우에는 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 가등기라는 권리가 생긴 것이므로 임차인이 우선합니다.

 

반면, 가등기가 먼저 있는 상태에서 임대차계약을 체결하면 가등기권자가 소유자로서 우선하여 임차인이 이에 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 하면 가등기권자가 소유자인데, 임차인은 소유자 아닌 자 사이에 임대차계약을 체결한 것이 되어 대항할 수 없기 때문입니다.

 

 

결론:

임대차계약 체결 후 가등기가 경료되는 경우에는 임차인의 대항력 존속 여부를 판단하기 위해서는 임차인의 전입신고 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 임차인의 전입신고 시점이 가등기보다 늦은 경우에는 임차인의 대항력이 인정되지 않습니다.