옥탑방도 주택임대차보호법 적용될까?

 

개요:

다가구주택의 옥탑을 주거용으로 임차한 경우, 옥탑이 불법건축물이라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까요?

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제2조: "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다."
• 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결: "주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다."
• 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결: "주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차 계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다."
• 대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결: "구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조가 정하는 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다."

 

질문:

귀하의 옥탑은 다가구주택의 일부로서, 건축물관리대장이나 부동산등기부상에 나타나지 않고 있는 불법건축물입니다. 그러나 귀하는 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었습니다. 따라서 귀하의 옥탑도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까요?

 

;

답변:

결론부터 말씀드리면, 귀하의 옥탑은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

주택임대차보호법 제2조는 "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다"라고 규정하고 있습니다. 따라서, 주택임대차보호법은 건물의 용도와 관계없이, 공부상의 표시에 불구하고 실지용도에 따라서 적용됩니다.

귀하의 옥탑은 건축물관리대장이나 부동산등기부상에 나타나지 않는 불법건축물이지만, 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하고 있고, 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었다면, 옥탑은 주택임대차보호법상 주거용 건물에 해당한다고 볼 수 있습니다.

 

따라서, 귀하는 주택임대차보호법에 따라, 임대차 기간 만료 후에도 갱신청구권, 계약갱신청구권, 임대료 증액제한, 우선변제권, 대항력, 소액보증금 보호 등의 권리를 행사할 수 있습니다.

다만, 귀하의 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.