임차인의 배우자만 주민등록 전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지?

개요:

임차인의 배우자만 주민등록이 전입된 경우에도 대항력이 인정되는지 여부에 대한 내용입니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정: "｢주택임대차보호법｣ 제3조제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다."
• 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결: "주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다."

 

질문:

임차인의 배우자만 주민등록이 전입된 경우에도 대항력이 인정되는지 여부입니다.

답변:

결론부터 말씀드리면, 임차인의 배우자만 주민등록이 전입된 경우에도 대항력이 인정될 수 있습니다.

 

대법원 판례에 따르면, 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정하고 있습니다. 또한, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니합니다.

 

위 사안에서 甲이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 甲의 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는, 설사 甲의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의 주민등록 전입신고 시점을 기준으로 대항력의 발생 시기를 판단하게 됩니다. 따라서 甲은 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 丙에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

 

다만, 임차인의 배우자만 주민등록이 전입된 경우에도 대항력이 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 임차인이 주택에 실제로 입주하여 점유하고 있어야 합니다.
• 임차인의 배우자 등 가족의 주민등록이 전입되어 있어야 합니다.
• 임차인이 배우자 등 가족의 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어야 합니다.

만약 위의 요건을 충족하지 못한다면, 임차인은 경매절차의 매수인 丙에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 수 있습니다.