단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력

개요:

단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력에 대한 내용입니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결: 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 한다.
• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결: 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물 관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 구분건물(다세대주택)로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반 건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 「주민등록법 시행령」 제5조제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.

질문:

귀하의 경우, 최초 주민등록 전입신고를 할 당시 위 임차건물이 건축물관리대장에 단독주택으로 등재되어 있었는지 여부가 중요합니다.

 

만약 최초 전입신고 당시 위 임차건물이 단독주택으로 등재되어 있었다면, 귀하의 최초 전입신고는 일반 사회통념상 위 건물에 귀하가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효합니다. 따라서 귀하는 丙에 대하여 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

 

그러나 최초 전입신고 당시 위 임차건물이 단독주택으로 등재되어 있지 아니하였다면, 귀하의 최초 전입신고는 丙의 근저당권설정일보다 앞선다고 하더라도 ‘101호’를 기재한 정정된 전입신고가 위 근저당권설정일보다 후순위이기 때문에 귀하는 배당절차에서 丙보다 우선변제 받을 수는 없습니다.

 

귀하의 경우, 최초 전입신고 당시 위 임차건물이 단독주택으로 등재되어 있었는지 여부를 확인하여야 합니다.