경매절차에서 대항력 없는 임차인과 새롭게 임대차계약 체결한 경우 대항력 인정 여부

개요:

경매절차에서 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우, 그 임차인은 경매절차에서의 낙찰인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 그러나 임차인이 낙찰인과 새로운 임대차계약을 체결한 경우에는, 그 임차권은 낙찰인이 소유권을 취득하는 즉시 대항력을 취득하게 됩니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361 판결: “甲은 乙2가 낙찰대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 甲이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 甲의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 乙2의 소유권취득 이전부터 乙2와 甲 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 甲은 이 사건 주택에 관하여 乙2가 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것인바(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 참조), 위 2차 경매절차의 기초가 된 丙2 명의의 근저당권설정등기는 甲의 위 대항력 취득 이후에 경료되었으므로 甲은 그 임차권으로서 2차 경매절차에서의 낙찰인 丁 및 그 승계인에게 대항할 수 있다 할 것이다.”

질문:

甲은 乙1 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 거주하였으나, 甲이 미처 주민등록 전입신고를 마치기 전에 丙1이 위 주택에 대한 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 이후 丙1의 근저당권이 실행되어 경매절차(1차 경매절차)가 개시되었고, 乙1의 장모인 乙2가 위 주택을 낙찰 받았습니다. 그 과정에서 乙2는 甲과 새로운 임대차계약을 체결하는 한편, 낙찰대금 완납일 바로 다음날에 丙2를 채권자로 하는 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 이후 丙2의 근저당권이 실행되었을 때(2차 경매절차), 甲은 새로운 낙찰자인 丁에 대하여 임차권의 대항력을 주장할 수 있는지 여부입니다.

 

답변:

甲은 丙1이 적법하게 근저당권을 설정한 후에야 전입신고 등 대항요건을 갖추었으므로, 丙1의 근저당권에 기한 임의경매절차(1차 경매절차)에서는 임차권의 대항력을 주장할 수 없었습니다. 그러나 그 후 계속하여 인도 및 주민등록의 요건을 갖춘 상태에서 위 1차 경매절차의 낙찰인인 乙2와 새롭게 임대차계약을 체결하였다면, 그러한 임차권은 낙찰인 乙2가 소유권을 취득하는 즉시 대항력을 취득하게 됩니다. 따라서 乙2가 丙2에게 설정하여 준 근저당권은 甲의 임차권의 대항력보다 후순위에 놓이게 되므로, 甲은 丙2 명의의 근저당권에 기한 경매절차(2차 경매절차)에서는 대항력을 주장할 수 있습니다.