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개요:
주택 임대차기간은 당사자 간의 자유로운 약정으로 정할 수 있지만, 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
- 「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결: 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.
질문:
해외 유학으로 인해 1년 동안만 아파트를 임차하여 살고 싶은데, 「주택임대차보호법」에 따라 2년 동안 살아야 한다는 말을 듣고 걱정이 됩니다. 2년 미만으로 정한 임차기간을 주장할 수 있는지요?
답변:
네, 2년 미만으로 정한 임차기간을 주장할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따르면, 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
따라서, 귀하가 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
반면에 귀하가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.
따라서, 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 「주택임대차보호법」이 보호하고 있는 최소한의 주거 안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있을 것으로 보입니다.