구분점포 통합 임대차, 합산 보증금 기준

개요:

구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준은 합산한 임차보증금액을 기준으로 합니다.

 

관련법 및 판례:

• 상가건물 임대차보호법 제2조제1항, 제2항
• 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결

 

질문:

구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서를 작성하였는데, 이 경우 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정함에 있어 각각의 임차보증금액을 기준으로 하는지 합산한 임차보증금액을 기준으로 하는지 궁금합니다.

답변:

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적･경제적 약자인 임차인들 을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임대차보증금의 상한을 설정하여 일정액수 이하의 보증금이 정하여진 경우에만 동법을 적용하고 있습니다.

 

그런데 사안과 같이 동일한 임대인으로부터 수 개의 구분점포를 임차한 경우에, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 합니다.

 

따라서 귀하의 경우, 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차계약서를 작성하였다 하더라도, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 합산한 임차보증금액을 기준으로 상가건물 임대차보호법의 적용여부를 판단하게 됩니다.

 

구체적으로, 구분점포 각각에 대하여 별개의 영업을 하는 것이 아니라 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하고 있는 경우, 구분점포 각각에 대하여 별도의 임차보증금액을 기준으로 하여 상가건물 임대차보호법의 적용여부를 판단하는 것은 임차인의 보호에 반하는 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 이러한 경우, 합산한 임차보증금액을 기준으로 하여 상가건물 임대차보호법의 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 볼 수 있습니다.