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개요:
상가건물 임차인이 사업자등록을 하였으나, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 그러한 사업자등록으로는 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없고, 따라서 우선변제권도 주장할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
- 상가건물 임대차보호법 제3조제1항
- 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결
질문:
사업자등록신청서상의 임대차 목적물 소재지가 등기부와 불일치한 경우 우선변제권 주장 가능한지?
답변:
아니요, 주장할 수 없습니다.
상가건물 임대차보호법 제3조제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것입니다. 따라서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다.
대법원은 이와 유사한 사안에서 “사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.”라고 하여 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자와의 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판시하였습니다.
따라서 제시된 사안의 경우, 甲이 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하면 그러한 사업자등록으로는 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없고, 대항력을 전제로 하는 우선변제권 또한 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 경매 절차에서 보증금에 대해 일반채권자로서 배당 받는 것은 가능할 수 있습니다.