임대차 종료 후 재계약 차임 인상 유효성

개요:

임대차계약이 종료된 후 임대인과 재계약을 하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 차임 증액 규정이 적용되지 않으므로, 임대인과 임차인이 합의한 차임은 무효가 되지 않습니다.

 

관련법 및 판례:

• 상가건물 임대차보호법 제11조, 제2항
• 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결

 

질문:

임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약을 하면서 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정한 경우 대통령령에서 정하는 9%를 초과한 부분은 무효가 되는지?

답변:

아니요, 무효가 되지 않습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제11조제1항에서는 임대차기간 중에 차임 증액을 청구할 수 있는 요건을 규정하고 있는데, 그 중 하나가 “임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우”입니다. 또한, 동법 제11조제2항에서는 위 요건을 충족하는 차임 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못하도록 규정하고 있습니다.

 

그러나 대법원은 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다고 판시하였습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).

따라서 사안과 같이 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약을 하는 경우에는 동법 제11조제1항 및 제2항이 적용되지 않으므로, 기존 차임에서 15% 인상된 임대차 계약은 유효합니다.