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대항력을 갖춘 상가 임차인의 계약갱신요구권과 권리양도양수
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제5조 제1항 (계약갱신요구권)
- 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
사례:
선순위 근저당권이 있는 상가건물에 임차인이 2022년 7월에 대항력을 갖추고 임차권을 취득하였습니다. 그 후 2022년 8월에 가압류 등기가 되었습니다.
질문:
- 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하면 가압류보다 후순위가 되는지
- 임차권을 양도하면 가압류보다 후순위가 되는지
답변:
- 아니요, 갱신된 임대차도 기존 임대차의 연장으로 인정되어 우선변제권이 있습니다.
상가건물임대차보호법 제5조 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구권을 행사하면 거절할 수 없습니다.
이 사례에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하더라도, 갱신된 임대차는 종전 임대차계약의 연장으로 인정됩니다. 따라서 갱신된 임대차도 기존 임대차와 같은 권리의무가 인정되므로, 가압류보다 우선변제권이 있습니다.
- 아니요, 기존 임대차와 동일한 권리의무가 인정되어 우선변제권이 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.
이 사례에서 임차권이 양도되더라도, 양도된 임차권은 기존 임대차와 동일한 권리의무가 인정됩니다. 따라서 양도된 임차권도 기존 임대차와 마찬가지로 가압류보다 우선변제권이 있습니다.
결론:
이 사례에서 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하거나 임차권을 양도하더라도, 가압류보다 우선변제권이 있습니다.
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