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우선변제권이란?
우선변제권이란 특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 권리를 말합니다. 상가임대차법 제5조(보증금의 회수)의 제2항에 따르면 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차 건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 이 권리를 우선변제권이라고 합니다. 즉, 배당절차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다.
우선변제권 요건
확정일자 부여: 상가 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다. 확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 향후 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 뜻합니다.
대항력과 확정일자 유지: 건물 인도 + 사업자등록이라는 2가지의 대항요건 외에 계약서에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날에 우선변제권의 효력이 발생하고, 확정일자를 먼저 받고 건물 인도 + 사업자등록을 나중에 하였다면 이를 마친 다음 날에 우선변제권이 발생합니다. 또한 임차인은 대항력과 확정일자를 배당요구 종기 일까지 유지해야만 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있습니다.
배당요구 행사 여부: 우선변제권이 있더라도 배당요구를 배당요구종기일까지 하지 않으면 배당을 해주지 않습니다. 대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권이 있는 상가 임차인이 영업하는 상가가 경매가 진행될 때, 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 해야만 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
확정일자 증명: 상가 임차인이 확정일자를 갖춘 임대차계약서를 분실한 경우에도 우선변제권의 효력은 그대로 유지됩니다. 단, 배당을 받기 위해서는 확정일자를 받은 임대차계약서를 경매법원에 제출해야 하는데 이 경우에는 관할세무서장에게 확정일자가 부여되었음을 확인받아 그 확인서를 제출해야 하므로 약간의 번거로움이 발생합니다.
환산보증금 초과 상가 임차인: 지역별 환산보증금을 초과하는 임차인은 확정일자를 부여받을 수 없습니다. 즉 지역별 환산보증금을 초과하는 상가 임차인은 우선변제권이 없다는 의미입니다. 서울 지역에서 대형 오피스를 임대하는 기업이라면 대부분 이 기준을 초과하기 때문에, 실무적으로 보증금을 보호할 방법을 마련해야 합니다. 해당 내용은 별도로 다루겠습니다.
확정일자 신청 시 구비서류
신규사업자로 등록하는 경우
1.임대차계약서 원본
2.사업자등록 신청서(확정일자 신청 겸용 서식)
3.임차목적물이 건물의 일부인 경우, 해당 부분의 도면 1부
사업자등록을 한 경우
1.임대차계약서 원본
2.사업자등록증 원본
3.사업자등록 정정신고서(확정일자 신청 겸용서식)
4.임차목적물이 건물의 일부인 경우, 해당 부분의 도면 1부
미등록 사업자가 확정일자만 우선 신청하는 경우
1.임대차계약서 원본
2.확정일자 신청서
위의 구비서류를 준비하여 세무서를 방문할 때에는 본인 여부를 확인할 수 있는 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을, 대리인인 경우는 위임장(본인의 인감증명서 첨부)과 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.
소액임차인의 우선변제권
소액임차인이란 보증 금액이 일정 금액 이하인 임차인을 말합니다. 소액임차인은 경매 등으로 소유권이 이전될 때, 다른 담보권자들보다 먼저 일정 금액을 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 이를 최우선변제권으로 별도로 규정하고 있습니다.
요약
상가건물임대차보호법은 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 대항력과 우선변제권을 제공합니다. 대항력은 새로운 소유자에게 임대권을 주장할 수 있는 권리를 주며, 우선변제권은 소유권 이전 시 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이를 통해 임차인의 권리를 지킬 수 있습니다.