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재산 보호를 위한 상가건물임대차보호법은 대항력과 소액임차인, 최우선변제권 등의 제도를 도입하여 소시민들의 재산권을 강화하고 있습니다. 여기에서는 임차인의 임대보증금을 보호하는 방법 중 하나인 최우선변제권에 주목하겠습니다.
상가임대차보호법에서 최우선변제권이란?
최우선변제권은 임차인이 대항조건(건물 인도 및 사업자 등록)을 충족하면 발생하는 권리를 의미합니다. 최우선변제권이 있는 경우, 임차목적물이 경매나 공매를 통해 소유권이 이전되더라도 경매 절차에서 다른 권리자들보다 최우선으로 일정액의 보증금을 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 특별한 확정일자 없이 대항조건만 충족하면 부여됩니다.
그러나 최우선변제권은 임차보증금이 소액일 때에만 적용됩니다. 소액 보증금의 범위는 "상가건물 임대차보호법"에서 규정되어 있으며, 해당 지역의 소액보증금 한도를 초과하면 최우선변제권을 주장할 수 없습니다.
소액보증금
서울시를 예로 들면, 최우선변제권을 받을 수 있는 임차인 및 보증금의 범위는 환산보증금이 6,500만 원 이하일 때 해당합니다. 이 법 시행령에 따라 소액임차인으로 분류되며, 다른 권리자들보다 최우선으로 최대 2,200만 원까지 배당받을 수 있습니다.
서울에서 사무실 임대를 고려하는 경우, 대부분의 경우 환산보증금이 6,500만 원을 초과하여 최우선변제권의 대상이 되지 않습니다. 이러한 상황에서는 질권, 전세권, 근저당 등을 설정하여 보증금을 보호해야 합니다.
최우선변제권에 관한 사항
(1) 건물가액 최우선변제 한도
최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액은 상가건물가액(토지가액 포함)의 1/2 범위 안에서 결정되며, 보증금 중 일정액이 가액의 1/2을 초과하면 해당 가액의 1/2에 한하여 최우선변제권이 적용됩니다.
(2) 소액임차인 다수인 경우
상가건물에 임차인이 2명 이상인 경우, 소액임차인들 간에는 순위가 없으며 보증금의 비율에 따라 상가건물가액의 1/2에 해당하는 금액이 분할 배당됩니다.
(3) 최우선변제 요건
최우선변제권을 주장하여 배당받기 위해 필요한 조건은 아래와 같습니다.
① 환산보증금이 지역별 한도액 이내
② 경매개시결정기입등기 전 사업자등록 신청
③ 지역별 소액환산보증금 이내
④ 배당요구종기일까지 배당 요구
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