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상가 사용대인(사용차인)의 제3자 대항력
관련 법조항:
- 상가임대차보호법 제3조 (대항력 등)
- 상가임대차보호법 제4조 (전대차의 대항력)
사례:
임차인(B)은 임대인(A)과 상가 임대차계약서를 작성하면서, "B는 C(B의 배우자)에게 목적물의 전부 또는 일부를 무상으로 사용대차할 수 있으며, 임대인은 이에 동의한다." 는 특약사항을 약정하였습니다.
임차인(B)은 2022. 3. 1. 사용차인(C)과 목적물 전부에 대하여 무상으로 사용대차 계약을 체결하였고, 사용차인(C)은 2022. 3. 10. 관할 세무서에 사업자 등록을 마쳤습니다.
질문:
- 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하는지요?
- 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하지 않느다면, 임차인(B) 또는 사용차인(C)이 제3자 대항력을 갖추기 위하여 어떠한 절차를 필요로 하는지요?
답변:
- 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생한다고 보입니다.
상가임대차보호법 제4조는 사용대차의 경우에도 임대인으로부터 사용대차에 대한 승낙을 받았을 때에 대항력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 임차인(B)과 임대인(A) 사이에 사용대차에 대한 특약이 존재하고, 사용차인(C)이 2022. 3. 10. 사업자 등록을 마친 이상, 사용차인(C)은 2022. 3. 11. 0시를 기점으로 제3자 대항력을 취득한다고 보입니다.
- 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하지 않더라도, 임차인(B)이 임대인(A)으로부터 사용차인(C)에 대한 사용대차에 대한 승낙을 얻을 수 있다면, 사용차인(C)은 제3자 대항력을 취득할 수 있습니다.
또한, 사용차인(C)이 사용대차계약서를 임대인(A)에게 교부하고, 임대인(A)이 사용대차계약서에 서명 또는 날인하여 사용대차계약서를 사용차인(C)에게 반환한다면, 사용차인(C)은 제3자 대항력을 취득할 수 있습니다.
해설:
상가임대차보호법은 임차인의 지위를 보호하기 위한 법률입니다. 따라서, 사용차인(C)이 임차인(B)으로부터 임차권을 양수받았고, 임대인(A)으로부터 사용대차에 대한 승낙을 받았거나, 사용대차계약서를 임대인(A)에게 교부하고, 임대인(A)이 사용대차계약서에 서명 또는 날인하여 사용차인(C)에게 반환한다면, 사용차인(C)은 제3자 대항력을 취득하여 임대인의 지위를 승계받을 수 있습니다.
위 사례에서 사용차인(C)는 임대인(A)으로부터 사용대차에 대한 승낙을 받았으므로, 2022. 3. 11. 0시를 기점으로 제3자 대항력을 취득한다고 보입니다.
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