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전세임차인의 대항력과 국세압류
관련 법조항:
- 민법 제621조 (임차권의 대항력)
- 민법 제329조 (질권의 우선권)
- 민법 제330조 (전세권의 우선권)
- 민법 제331조 (저당권의 우선권)
사례:
전세임차인이 대항력을 갖춘 후, 임대인의 재산에 국세압류가 설정된 경우, 임차인의 대항력에 영향을 미치는지 문의한 사례입니다.
질문:
- 임차인의 전세보증금이 나중에 설정된 국세2건에 대하여 대항력을 완전히 갖출 수 있나요?
- 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없으면, 임차인이 임대인에게 전세보증금반환에 대한 권리주장이 가능한지요?
- 압류 2건을 임차인이 직접 해결가능 여부와, 혹시 가능하다면 향후 보증금에서 공제 가능 한지요?
- 기타, 임차인이 전세보증금의 확보를 위해, 취해야 하는 행동이 있다면 무엇을 있을까요?
답변:
- 임차인의 대항력은 임대차계약의 성립, 주민등록전입, 점유의 요건을 충족한 때부터 발생합니다. 따라서, 임차인이 대항력을 갖춘 후 설정된 국세압류는 임차인의 대항력에 영향을 미치지 않습니다.
- 임대인의 재산에 설정된 압류는 임차인의 보증금반환채권에 우선하지 않습니다. 따라서, 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없더라도, 임차인은 임대인에게 전세보증금반환을 청구할 수 있습니다.
- 임차인이 임대인의 압류금액을 지급할 의무도 없고, 또한 권리도 없습니다. 따라서, 임차인이 직접 압류금액을 해결할 필요는 없습니다.
- 임차인은 임대차계약이 종료할 때까지 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 없습니다. 따라서, 임차인이 전세보증금을 확보하기 위해서는 임대차계약이 종료될 때까지 임대차관계를 유지하는 것이 좋습니다.
해설:
민법은 임차인의 대항력을 규정하고 있습니다. 임차인이 대항력을 갖추면, 임대차계약의 내용은 제3자에 대하여도 효력이 발생합니다. 따라서, 임차인이 대항력을 갖춘 후 설정된 국세압류는 임차인의 대항력에 영향을 미치지 않습니다.
민법은 또한 임차인의 보증금반환채권이 제3채무자에 대한 임대인의 채권에 우선한다는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 임대인의 재산에 설정된 압류는 임차인의 보증금반환채권에 우선하지 않습니다.
따라서, 위 사례의 경우, 임차인은 임대인에게 전세보증금반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없더라도, 임차인은 임대차계약이 종료될 때까지 보증금반환을 청구할 수 있습니다.
다만, 임차인이 임대인의 압류금액을 지급할 의무도 없고, 또한 권리도 없습니다. 따라서, 임차인이 직접 압류금액을 해결할 필요는 없습니다.
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