대항력 없는 임차인의 보증금반환

대항력 없는 임차인의 보증금반환

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제621조 (임차권의 대항력)
• 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건)

 

 

사례:

매매 및 전세 잔금일이 같은 날로, 전세 잔금일과 동시에 소유자가 변경되는 경우, 대항력 없는 임차인의 보증금반환에 대한 법적 문제점을 문의한 사례입니다.

 

질문:

1. 대항력 발생 전에 소유자가 변경되어 새로운 매수인에게 대항력이 인정될 수 있는지?
2. 매도인과 체결한 계약서의 확정일자는 유효한지?
3. 매도인 매수인 중 누구에게 보증금반환청구를 해야 하는지?

 

 

답변:

1. 대항력 발생 전에 소유자가 변경되어 새로운 매수인에게 대항력이 인정되지 않습니다.
2. 대항력이 인정되지 아니하는 경우 확정일자도 우선변제권에 대한 그 효력이 없습니다.
3. 원칙적으로 매도인에게 보증금반환청구를 해야 합니다.

 

 

해설:

민법 제621조는 임차인이 대항력을 갖추면, 임대차계약의 내용은 제3자에 대하여도 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 대항력이 발생하기 전에 소유자가 변경되면, 임차인은 새로운 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

 

주택임대차보호법 제3조는 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 계약서, 주민등록전입, 점유의 요건을 충족해야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 위 사례의 경우, 임차인은 전세잔금일 다음날에 대항력을 갖추게 되지만, 그 전에 소유자가 변경되었기 때문에 새로운 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

 

확정일자는 임차인이 대항력을 갖추기 위해 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것으로, 확정일자를 받은 계약서는 채권압류 및 추심명령, 경매절차 등에서 임차인의 우선변제권을 인정받을 수 있는 근거가 됩니다. 그러나, 대항력이 인정되지 아니하는 경우 확정일자도 우선변제권에 대한 그 효력이 없습니다.

 

따라서, 위 사례의 경우, 임차인은 원칙적으로 매도인에게 보증금반환청구를 해야 합니다. 다만, 매도인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 매수인에게 대항력 없는 임차인의 보증금반환청구권을 승계한다는 내용의 합의서를 작성하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

 

위 사례와 같이 대항력 없는 임차인의 보증금반환은 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.