상가임대차계약의 특약, 효력이 있을까요?

제목: 상가임대차계약의 특약, 효력이 있을까요?

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 상가건물임대차보호법 제3조의2 제1항
• 상가건물임대차보호법 제3조의3 제1항

 

 

사례:

대전 광역시에 위치한 상가의 임대차계약을 체결하면서, 임대료 조정은 2년 단위로 시장 상황에 맞추어 조절하기로 특약하였다. 임대차기간은 2023년 10월 16일부터 2028년 10월 15일까지로, 임대료는 월 250만 원이다.

 

질문:

위 사례에서, 임대인이 특약에 따라 임대료를 5% 이상 증액할 수 있을까요?

 

 

답변:

결론부터 말하자면, 임대인은 특약에 따라 임대료를 5% 이상 증액할 수 없습니다.

 

 

설명:

상가건물임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 임대차계약의 내용이 종전과 동일하지 아니한 경우에는 종전의 계약을 종료하고 새로운 임대차계약을 체결할 수 있습니다.

 

위 사례에서 임대료 조정 특약은 임대차계약의 내용을 변경하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 임대인이 특약에 따라 임대료를 조정하고자 하는 경우, 임차인은 임대료 조정에 동의하지 않을 수 있습니다.

 

또한, 상가건물임대차보호법 제3조의3 제1항에 따르면, 임대료는 임대차계약 체결 당시의 임대료의 100분의 12를 초과하여 증액할 수 없습니다.

 

위 사례에서 임대료가 250만 원이고, 임대료 증액이 5% 이상인 경우, 임대료는 262만 5천 원으로 조정될 수 있습니다.

그러나, 임대료 증액은 임대인과 임차인의 합의에 따라 이루어질 수 있습니다. 따라서, 임대인이 임차인의 동의를 얻어 임대료를 5% 이상으로 증액하는 것도 가능합니다.

 

다만, 임대료 증액이 부당하다고 판단될 경우, 임차인은 임대차계약의 해지 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

결론:

위 사례에서, 임대인은 특약에 따라 임대료를 5% 이상 증액할 수 없습니다. 임대인이 임대료를 5% 이상 증액하려면, 임차인의 동의를 얻어야 합니다.