아파트 누수, 하자담보책임을 물을 수 있을까요?

아파트 누수, 하자담보책임을 물을 수 있을까요?

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다.
• 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다.

 

 

사례:

2023년 1월 20일 아파트 매매 계약을 체결하고, 4월 20일에 잔금을 지급하였습니다. 잔금 지급 당시에는 누수가 없었던 것으로 확인되었으나, 8월 10일에 아랫집에서 누수가 발생하였습니다. 아랫집은 누수 발생 4개월 전부터 누수가 있었다고 주장하고 있습니다.

 

질문:

매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있을까요?

 

 

답변:

매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 가능성이 있습니다.

민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매매계약 체결 당시에 존재하는 하자에 대한 책임을 의미합니다. 따라서, 매매계약을 체결한 후에 발생한 하자는 하자담보책임의 대상이 될 수 없습니다.

 

위 사례에서, 누수는 매매계약을 체결한 후에 발생한 하자에 해당할 가능성이 있습니다. 다만, 다음과 같은 경우에는 매수인이 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

• 누수가 매매계약 체결 당시부터 존재하는 하자에 해당하는 경우
• 누수가 매매계약 체결 당시에는 존재하지 않았지만, 매도인의 고의 또는 과실로 인해 발생한 경우

매수인은 다음과 같은 사유를 주장하여 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

• 누수가 매매계약 체결 당시부터 존재하는 하자에 해당한다는 사실을 입증하는 방법
• 누수가 매매계약 체결 당시에는 존재하지 않았지만, 매도인의 고의 또는 과실로 인해 발생한 사실을 입증하는 방법

 

 

추가 설명:

하자담보책임은 매수인의 권리이지만, 매도인은 하자담보책임을 배제하는 약정을 체결할 수 있습니다. 다만, 이러한 약정은 매수인이 하자를 알지 못하는 경우로 한정됩니다.

위 사례에서, 매매계약서에 하자담보책임을 배제하는 약정이 체결되었다 하더라도, 매수인은 누수가 매매계약 체결 당시부터 존재하는 하자에 해당한다는 사실을 입증하거나, 누수가 매매계약 체결 당시에는 존재하지 않았지만, 매도인의 고의 또는 과실로 인해 발생한 사실을 입증하는 경우에는 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

 

매수인의 경우, 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

• 누수 원인을 정확히 파악하기 위해 전문가의 감정을 받는다.
• 감정 결과를 토대로 매도인에게 하자담보책임을 청구하는 내용증명을 발송한다.
• 매도인이 하자담보책임을 인정하지 않는 경우, 소송을 제기한다.

부동산의 책임 여부

부동산은 매매 계약의 중개를 담당하는 중개업자로서, 매수인이 매매 목적물의 하자를 발견하도록 돕고, 매도인이 하자담보책임을 이행하도록 촉구할 의무가 있습니다.

 

위 사례에서, 부동산은 매수인이 매매 목적물의 하자를 발견하도록 돕지 않았고, 매도인이 하자담보책임을 이행하도록 촉구하지 않았다는 점에서, 부동산은 매수인에게 손해를 발생시킨 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 매수인은 부동산에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

결론

매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 매수인은 누수가 매매계약 체결 당시부터 존재하는 하자에 해당한다는 사실을 입증하거나, 누수가 매매계약 체결 당시에는 존재하지 않았지만, 매도인의 고의 또는 과실로 인해 발생한 사실을 입증할 수 있어야 합니다.