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12년 장기 임차인도 상가권리금 회수기회 보호받을 수 있다?
질문:
- 12년 넘게 상가에서 영업을 했는데 임대인이 다른 업종으로 사용하겠다고 해서 상가권리금 회수기회 보호받을 수 없나요?
- 묵시적 갱신된 임대차기간이 끝나기 전에 신규임차인을 구해 임대인에게 소개해도 거절당하면 손해배상청구할 수 있나요?
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
사례:
2004년도에 상가를 월세로 임대기간을 2년으로 하여 계약하고 동년 10월 30일에 입주하여 현재까지 묵시적 갱신으로 계속 사용되어 왔는데, 열흘전에 임대인이 갑자기 나타나 자기가 현업종이 아닌 타업종으로 사용해야 하겠으니 가게를 비워줬으면 좋겠다고 하네요.
답변:
- 12년 넘게 상가에서 영업을 했다고 하더라도, 임대차기간이 종료되기 3개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회 보호규정이 적용될 수 있습니다. 다만, 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 방해금지 의무가 없습니다. 그리고 임대인이 해당 상가건물에서 직접 영업을 하겠다는 것은 원칙적으로 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대인에게 정당한 사유가 없는 이상, 상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정의 적용을 받을 수 있습니다.
- 묵시적 갱신되어온 임대차기간이 2017. 10. 30.에 종료되는 경우, 임차인이 그 종료 3개월 전부터 종료 시까지 해당 상가건물을 임차하여 영업을 할 신규임차인을 구하여 그와 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인과의 임대차계약을 주선하면 상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정의 적용을 받을 수 있습니다. 위의 경우에 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 사유가 없고, 임대인에게 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 없는 경우에도 임대인이 계약 체결을 거절한다면, 임대인은 그로 인하여 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하려 하였던 권리금 액수와 전문가의 감정 등에 의한 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대인에게 정당한 사유가 없는 이상, 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 경우, 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
결론:
귀하의 경우 상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정의 적용을 받을 수 있으며, 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 경우, 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
추가사항:
상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정은 임대차기간이 종료되는 경우, 임대인이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 못하도록 하는 규정입니다. 다만, 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 또는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 방해금지 의무가 없습니다.
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