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상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임
질문:
상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임에 관한 법률상 규정과 판례를 정리하여 설명해주세요.
답변:
1. 상가건물 임대차계약의 갱신요구권
상가건물 임대차보호법은 임차인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리인 갱신요구권을 부여하고 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
2. 연체차임
임차인이 차임을 지급하지 않거나 지급할 수 없는 경우를 차임연체라고 합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
3. 상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임의 관계
임차인의 3기 차임 연체는 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당합니다. 따라서 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우에는 임대인은 갱신거절 통지를 통해 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.
4. 상가건물 양수인의 연체차임 승계 여부
임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인은 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않습니다. 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
5. 결론
상가건물 임대차계약의 갱신요구권은 임차인에게 중요한 권리이지만, 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우에는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 또한, 임대차계약의 양도·양수 시에는 연체차임의 승계 여부에 유의해야 합니다.
추가사항
상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임에 관한 법률상 규정과 판례를 보다 자세히 살펴보고 싶다면 아래의 자료를 참고하시기 바랍니다.
- 법무부 사이트: https://www.moj.go.kr/
- 대법원 사이트: https://www.scourt.go.kr/
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