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주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 대한 쟁점
질문:
주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 관한 다음과 같은 쟁점에 대한 답변을 구합니다.
- 임대인 및 임차인이 만료 1일~30일(29일)전에 갱신거절통지를 할 경우, 임대차는 묵시로 갱신되는 것인지.
- 임대인 및 임차인의 만료 1일~30일(29일)전에 통지한 갱신거절(계약해지)통지가 계약이 연장되는 것을 저지시키지 못함은 위와같으나, 임대차를 더이상 존속하고 싶지 않다는 임차인의 의사마저도 부정되는 것인지.
- 계약해지통보의 효력발생을 기산점을 (사례로 예를들면) 2016. 12. 01.부터 정해야하는지, 갱신된 이후(연장된 계약의 시점)인 2016. 12. 14.부터로 정해야하는지.
- 임차인의 임대차를 존속하지 않겠다는 의사는 언제든지 철회가 가능한 것인지.
답변:
- 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절통지를 하지 아니하면 갱신거절의 통지를 한 것으로 간주됩니다. 따라서 임대인 또는 임차인이 임대차기간 만료일부터 1개월 전까지의 기간 내에 갱신거절통지를 하지 못했다면 그 이후의 갱신거절통지는 의미가 없습니다. 즉 묵시적으로 임대차계약은 갱신됩니다.
- 주택임대차보호법은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있도록 규정하고 있습니다(제6조의2 제1항). 따라서 임차인이 묵시적 갱신 전 해지 통지를 하였더라도 그러한 통지가 묵시적 갱신 이후의 해지 통지로 갈음될 수 없습니다.
- 묵시적 갱신 전 해지 통지의 효력발생 기산점은 묵시적 갱신 전 해지 통지의 도달일입니다. 따라서 사례의 경우 2016. 12. 01.이 해지 통지의 도달일로 보아야 합니다.
- 민법 제543조 제1항에 따르면, 해제권은 의사표시로 행사합니다. 따라서 임차인이 임대차를 존속하지 않겠다는 의사를 표시한 경우, 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 해제권이 행사된 것으로 봅니다. 따라서 임차인이 해지 통지를 한 경우, 그 의사표시가 임대인에게 도달한 때부터 해제권이 행사된 것으로 보아야 합니다.
다만, 대법원 판례에 따르면, 근로자가 사직원을 제출하여 근로계약관계의 해지를 청약하는 경우, 그에 대한 사용자의 승낙의사가 형성되어 그 승낙의 의사표시가 근로자에게 도달하기 이전에는 그 의사표시를 철회할 수 있다고 합니다(대법원 2000. 9. 5. 선고 99두8657 판결). 따라서 임차인이 해지 통지를 한 경우에도, 그 의사표시가 임대인에게 도달하기 이전에는 철회가 가능할 것으로 보입니다.
결론적으로, 주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 관한 쟁점에 대한 답변은 다음과 같습니다.
- 임대인 및 임차인이 만료 1일~30일(29일)전에 갱신거절통지를 할 경우, 임대차는 묵시로 갱신됩니다.
- 임대인 및 임차인의 만료 1일~30일(29일)전에 통지한 갱신거절(계약해지)통지는 계약이 연장되는 것을 저지시키지 못합니다
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