임대료 인상 및 남편 명의 변경으로 계약갱신요구권 행사 가능 여부

임대료 인상 및 남편 명의 변경으로 계약갱신요구권 행사 가능 여부

 

 

 

 

질문:

임대인이 계약갱신요구권을 거절하자, 임차인은 임대료를 25% 인상하고 계약을 다시 작성하면 다시 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? 또한, 남편 명의로 변경하고 전대차를 하면 새로운 임대차계약으로 인정될 수 있나요?

 

답변:

Ⅰ. 요약

• 임대료를 25% 인상하면 새로운 임대차계약으로 인정될 가능성은 낮습니다.
• 남편 명의로 변경하는 것도 새로운 계약으로 볼 여지도 있으나, 단지 10년간 계약갱신요구권을 회피하기 위하여 한 것으로 볼 경우에는 동일한 임대차계약으로 볼 수도 있습니다.
• 임대인이 전대차에 동의를 해 주지 아니할 수도 있으므로 조심해야 합니다.

 

Ⅱ. 설명

(1) 임대료 인상

상가건물임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 임대차계약의 내용이 종전과 동일하지 아니한 경우에는 종전의 계약을 종료하고 새로운 임대차계약을 체결할 수 있습니다.

 

임대료 인상은 임대차계약의 내용을 변경하는 것으로 볼 수 있으나, 임대료를 25% 인상했다고 하더라도 종전의 계약과 동일성이 없을 정도로 변경되었다고 보기는 어렵습니다. 따라서 임대료 인상만으로 새로운 임대차계약으로 인정될 가능성은 낮습니다.

 

(2) 남편 명의 변경

남편 명의로 변경하는 것도 새로운 계약으로 볼 여지도 있으나, 단지 10년간 계약갱신요구권을 회피하기 위하여 한 것으로 볼 경우에는 동일한 임대차계약으로 볼 수도 있습니다. 이는 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 회피하기 위하여 임차인과 임차인의 가족 등 제3자 명의로 계약을 체결하는 것을 방지하기 위한 것입니다.

 

따라서, 임대인이 전대차를 승낙하지 않으면, 임차인은 전대차를 할 수 없으며, 임대차계약이 종료될 경우 임차인은 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.

 

 

Ⅲ. 결론

임차인이 계속 영업을 하기 위해서는 임대인과 협의하여 임대료를 합리적으로 인상하거나, 임대차계약의 내용을 변경하는 등의 방법을 모색하는 것이 바람직합니다. 또한, 임대인이 전대차를 승낙하지 않을 수도 있으므로, 전대차를 하기 전에 임대인의 동의를 미리 구하는 것이 좋습니다.

 

 

Ⅳ. 추가적인 조언

임대료 인상 또는 남편 명의 변경을 통해 계약갱신요구권을 회피하려는 경우, 임대인과 충분한 협의를 통해 합리적인 수준에서 이루어지는 것이 바람직합니다. 또한, 임대인이 전대차를 승낙하지 않을 수도 있으므로, 전대차를 하기 전에 임대인의 동의를 미리 구하는 것이 좋습니다.