주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요?
관련 법조항:
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
- 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)
사례:
3년 기한으로 업무차 외국으로 간 임대인이 분양받은 아파트에 신규 입주하게 된 홍길동씨. 전입신고를 하러 주민센터에 가보니 임대인 가족 모두가 전입신고 되어 있었습니다. 임대인에게 알아보니 아파트 잔금대출을 받기 위해서였다고 합니다. 현재 홍길동씨의 전세금으로 대출은 모두 갚았고, 전입신고도 마친 상태입니다.
질문:
- 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없는지요??
- 전세금 보호에 우려되는 점은 없는지, 있다면 어떤 조치가 필요한지요??
답변:
- 네, 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없습니다. 주택임대차보호법은 목적물의 인도와 전입신고에 대항력을 인정하고 있고, 확정일자에 우선변제권을 인정하고 있습니다. 따라서 임대인의 주소는 이에 해당하지 아니하므로 임차인이 위 요건을 갖춘 경우 대항력을 인정받는데 아무런 문제가 없습니다. 다만 임대인의 주소와 같이 있는 경우 임차인이 목적물을 인도받았는지 여부에 대하여 더 엄격하게 입증해야 하는 문제는 있습니다.
- 전세금 보호에도 우려가 없습니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하면, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 임차인이 임차료를 연체하더라도 임차인은 보증금을 반환받을 수 있습니다. 또한, 임대차보증금을 배당받을 때 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
설명:
임대차의 대항력이란 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 대항력을 취득하면, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 임차인이 임차료를 연체하더라도 임차인은 보증금을 반환받을 수 있습니다.
임대차의 우선변제권이란 임대차보증금을 배당받을 때 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 우선변제권을 취득하면, 임대차보증금이 경매로 인해 부족하더라도 임차인은 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.
따라서, 홍길동씨가 위 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있으므로 전세금 보호에 우려가 없습니다. 다만, 임대인의 주소와 같이 있는 경우 임차인이 목적물을 인도받았는지 여부에 대하여 더 엄격하게 입증해야 하는 문제는 있습니다.
해결책:
홍길동씨가 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
- 임대인과 임대차계약을 체결합니다.
- 임대차목적물을 인도받습니다.
- 임차인의 주민등록을 신고합니다.
- 임대차계약서에 확정일자를 받습니다.
이러한 절차를 거치면 홍길동씨는 대항력과 우선변제권을 취득하여 임대차계약의 안정성을 확보할 수 있습니다.
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