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제목: 부동산 매매 계약, 중도금 선 지급으로 계약해제 방지하기
사례:
2달 전 부동산 매매계약을 체결하고 계약금도 지불한 매수인입니다. 계약서에는 중도금에 대한 약정은 따로 없이, 계약금+잔금으로 계약을 체결했습니다. 부동산 가격이 계속 오르고 있는 상황이고, 현재 잔금까지 아직 3개월가량 남은 상태라 매도자가 변심하여 배액배상을 하고 계약을 파기할까봐 불안합니다.
매도자 계좌로 일방적으로 2천만원을 입금하고, "중도금조로 2천만원 입금했습니다" 라는 문자를 전송하였고 부동산에도 알렸습니다. (계약서에 다른 특약조건 없음, 이전에 매도자의 계약파기의사 없었음)
지금 매도자는 "합의되지 않은 돈은 중도금으로 인정할 수 없다. 다시 2천만원을 돌려주겠다." 라며 화를 내고 있는 상황입니다. 부동산에서도 합의되지 않은 돈이라 법적으로 효력이 없으니 돌려 받으라고 하시구요.
질문:
- 저는 꼭 매도자한테 2천만원을 다시 돌려받아야 하는지 궁금합니다.
- 이 경우에도 매도자가 배액배상으로 계약을 파기할 수 있나요?
- 제가 입금한 2천만원이 잔금의 일부로서 계약을 유지하는데 역할을 할 수 있을까요?
답변:
- 꼭 돌려받아야 하는 것은 아닙니다. 매수인이 중도금을 지급하면, 매도인은 계약해제를 할 수 없게 됩니다. 즉, 매수인이 중도금을 지급하면 계약은 일단 유지됩니다.
다만, 매도인이 중도금을 지급받기 전에 계약해제 의사표시를 하였고, 매수인이 그 의사표시에 대하여 동의하거나 승낙하였다면, 매도인은 배액배상을 하고 계약을 해제할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 매도인이 아직 계약해제 의사표시를 하지 않았다면, 2천만원을 돌려받지 않아도 계약을 유지할 수 있습니다.
- 매도인은 배액배상으로 계약을 파기할 수 없습니다. 매도인이 중도금을 지급받기 전에 계약해제 의사표시를 하였더라도, 매수인이 중도금을 지급하면 계약은 일단 유지되기 때문입니다.
만약 매도인이 배액배상을 하고 계약을 파기한다면, 매수인은 소송을 통해 나머지 잔금을 변제공탁한 후 이전등기를 받을 수 있습니다.
- 귀하가 입금한 2천만원은 잔금의 일부로서 계약을 유지하는데 역할을 할 수 있습니다. 매도인이 중도금을 지급받기 전에 계약해제 의사표시를 하지 않았다면, 매수인이 중도금을 지급하면 계약은 일단 유지됩니다.
따라서, 귀하가 입금한 2천만원은 매도인이 계약해제 의사표시를 할 수 없도록 막는 역할을 할 수 있습니다.
판례:
민법 제565조는 "매매의 당사자 일방이 매매계약을 해제한 때에는 상대방은 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 계약금을 받은 당사자가 그 배액을 상환한 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.
이 규정에 따르면, 매도인이 중도금 지급기일 이전에 매수인에게 계약해제 의사표시를 하였다면, 매수인이 그 의사표시에 대하여 동의하거나 승낙하였다면, 매도인은 배액배상을 하고 계약을 해제할 수 있습니다.
다만, 매수인이 중도금을 지급하면, 매도인은 계약해제를 할 수 없게 됩니다.
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