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상가건물 임대차보호법상 우선변제권과 전대차
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위)
- 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)
- 상가건물임대차보호법 제32조(임대차보증금의 우선변제)
사례:
음식점을 운영하려고 보증금 2천만원 월세 120만으로 임대차 계약을 체결하면서 계약금 2백만원을 지급했습니다. 그런데 영업할 수 없는 개인 사정이 생겨 임대인에게 양해를 구했더니 계약금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 만약 제가 동생에게 전대하고, 동생이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받으면 우선변제권을 행사할 수 있는지요?
질문:
상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 유지하기 위해 동생에게 전대하는 경우, 동생이 사업자등록을 해야 하는지요?
답변:
네, 동생이 사업자등록을 해야 합니다.
상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 가지려면 임차인이 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.
상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않은 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 합니다.
따라서, 귀하가 동생에게 전대하는 경우, 동생이 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이라면 동생이 그 명의로 사업자등록을 해야 합니다. 동생이 사업자등록을 하면, 귀하는 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다.
추가 설명:
상가건물 임대차보호법상 우선변제권은 임차인이 임대차보증금을 반환받을 때, 다른 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 따라서, 귀하가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인이 경매로 인해 상가건물을 매각하더라도 귀하는 다른 채권자보다 먼저 임대차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
귀하가 동생에게 전대하는 경우, 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 동생이 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영해야 합니다.
- 동생이 사업자등록을 해야 합니다.
- 동생이 임대차 계약서에 동의서를 작성해야 합니다.
위와 같은 사항을 주의하여 전대 계약을 체결하면, 귀하는 상가건물 임대차보호법상의 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
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