신축 상가건물에 임차인이 불법증축하면 누구 책임인가요?

사례:

3개월 전 사용 승인받아 상가임대를 놓은 임대인입니다. 상가 3칸에 공동화장실로 구성되어있는데, 상가 1칸 임대차 계약 체결 당시 임차인이 카페를 하고자 하는데 내부가 아닌 외부에 화장실을 설치한다고 하여 허락을 하였고, 문제가 발생하면 철거 등 법적 책임은 임차인이지는 것으로 구두로 합의했습니다. 그런데 만약 이행강제금이 나오거나 철거 명령이 떨어진다면, 임대인은 어떻게 조처를 해야 하는지요?

질문:

신축 상가건물에 임차인이 불법증축을 하면 누구의 책임인가요?

답변:

임차인이 계약 체결 시 아무 말이 없다가, 입점한 후 일방적으로 위반 건축물을 설치했다면, 이로 인해 발생하는 문제는 당연히 임차인 책임입니다. 만약 철거 요구를 거절하면 계약 해지 사유도 될 수 있을 것입니다.

그러나 임대차 계약 체결 시 임차인이 위반건축물을 설치하겠다고 미리 말하고 임대인이 이에 동의했다면, 나중에 위반건축물 때문에 문제가 발생해도 계약을 중도 해지하거나 만기 시 임차인의 갱신요구를 거절하기는 어렵다고 봅니다. 물론 임차인은 약정한 바대로 임차인이 설치한 위법 건축물로 인한 문제에 대한 책임을 져야 합니다. 만약 구청에서 해당 상가에 철거 명령 및 과태료 등이 부과되면, 임차인은 위법 건축물을 철거하고 과태료도 부담해야 합니다.

추가 설명:

귀하의 경우, 임대차 계약 체결 시 임차인이 외부에 화장실을 설치하겠다고 미리 말하고 임대인이 이에 동의한 것으로 보입니다. 따라서, 만약 이행강제금이 나오거나 철거 명령이 떨어진다면, 임차인이 위법 건축물을 철거하고 과태료도 부담해야 합니다.

다만, 임대인은 임차인이 구두 약속을 부인할 경우를 대비해 임차인과 위반건축물과 관련한 책임에 대해 서면으로 확인할 필요가 있습니다.

구체적인 조치 방법은 다음과 같습니다.

임차인에게 이행강제금이나 철거 명령이 떨어진 사실을 통보합니다.
임차인이 위법 건축물을 철거하지 않으면, 임대인은 구청에 위법 건축물 철거를 요청합니다.
구청에서 위법 건축물 철거를 명령하면, 임차인은 구청의 명령에 따라 위법 건축물을 철거해야 합니다.
임차인이 위법 건축물을 철거하지 않으면, 임대인은 임차인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.