상가임대차보호법에서 대항력 효력 발생 시기

대항력 효력 발생 시기

대항력은 대항 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다.

(1) 발생 시기

대항력의 효력은 건물 인도와 사업자등록이라는 두 가지 요건을 동시에 충족한 다음 날에 발생하며, 이는 두 요건 중 나중에 충족된 날의 익일에 발생합니다. 즉, 대항력의 효력은 대항 요건을 모두 충족한 다음 날에 발생합니다.

(2) 존속 요건

건물의 인도와 사업자등록은 대항력을 확보하는 요건일 뿐만 아니라 유지해야 하는 요건입니다. 대항력을 주장하기 위해서는 대항 요건을 계속 유지해야 합니다. 경매에서 대항력을 주장하기 위해서는 배당요구종기일까지 계속해서 대항 요건을 유지해야 한다는 의미입니다.

 

대항력 구비에 관한 주의 사항

(1) 계약서와의 일치 여부

임대차의 목적물이 등기부등본, 건축물 관리대장, 사업자등록신청서, 임대차계약서 상에서 일치하지 않는 경우, 대항력을 주장할 수 없을 수 있습니다. 따라서 건물소재지가 사실과 일치하지 않는 경우, 사업자등록 정정 신고 등을 통해 일치시켜야 합니다.

(2) 임대차계약 변경

임대인의 인적 사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임차목적물, 건물의 일부를 임차할 때 해당하는 도면 등이 변경되어 임대차계약의 내용이 수정되는 경우, 임차인은 사업자등록 정정 신고를 하여야 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

 

대항력의 적용 확대

2015년 5월 13일에 개정된 상가임대차법에 따르면, 환산보증금을 초과하는 모든 상가임대차에 대해 대항력이 인정됩니다. 이전에는 지역별 환산보증금 이하인 경우에만 대항력이 인정되었지만, 개정 이후에는 환산보증금과 무관하게 임차인이 새로운 임대인에게 권리를 주장할 수 있게 되었습니다.

 

또한, 대항력의 요건을 충족한 임차인은 기존 임대차계약 내용뿐만 아니라 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 임대인에게 주장할 수 있습니다.

 

다만, 2015년 5월 13일 이후에 체결되거나 갱신된 상가임대차계약에만 적용되며, 이전 계약에는 소급 적용되지 않습니다. 따라서 2015년 5월 13일 이전에 환산보증금을 초과하는 계약을 체결한 경우, 임대차 기간 중 변경된 새로운 임대인에게 전 임대인과의 계약을 주장할 수 없습니다.

 

단순히 대항력을 갖고 있다는 사실만으로는 보증금을 보호하기 어려울 수 있습니다. 우선변제권이나 최우선변제권을 통해도 보증금을 보호할 수 있지만, 이 두 권리로도 보호받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

2024.01.29 - [부동산 Q&A] - 상가임대차보호법에서 대항력이란?