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주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권, 수분양자와 임대차 계약이 유효한지?
관련 법조항:
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
- 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)
사례:
임대물건은 한국토지주택공사에서 분양한 10년공공임대아파트이며, 분양전환시기가 되어
LH와 분양계약서를 작성하고 분양 전환(연부취득)을 받은 물건입니다.
임대인(수분양자)은 2)번의 연부취득상태에서 (등기상소유자는 한국토지주택공사임)
보증금2억에 월세를 내놓은 상태입니다.
질문:
수분양자와 임대차계약을 체결한 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있나요?
답변:
네, 수분양자와 임대차계약을 체결한 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조는 임대차의 대항력 및 우선변제권에 대한 규정입니다. 이 조항에 따르면, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
따라서, 임차인이 수분양자와 임대차계약을 체결한 목적물의 인도 및 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 대항력 및 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
설명:
임대차의 대항력이란 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 대항력을 취득하면, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 임차인이 임차료를 연체하더라도 임차인은 보증금을 반환받을 수 있습니다.
임대차의 우선변제권이란 임대차보증금을 배당받을 때 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 우선변제권을 취득하면, 임대차보증금이 경매로 인해 부족하더라도 임차인은 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.
해결책:
수분양자와 임대차계약을 체결한 임차인이 대항력 및 우선변제권을 취득하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
- 수분양자와 임대차계약을 체결합니다.
- 임대차목적물을 인도받습니다.
- 임차인의 주민등록을 신고합니다.
- 임대차계약서에 확정일자를 받습니다.
이러한 절차를 거치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하여 임대차계약의 안정성을 확보할 수 있습니다.
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