주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요?

주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요?

 

 

 

 

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
• 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)

 

 

사례:

3년 기한으로 업무차 외국으로 간 임대인이 분양받은 아파트에 신규 입주하게 된 홍길동씨. 전입신고를 하러 주민센터에 가보니 임대인 가족 모두가 전입신고 되어 있었습니다. 임대인에게 알아보니 아파트 잔금대출을 받기 위해서였다고 합니다. 현재 홍길동씨의 전세금으로 대출은 모두 갚았고, 전입신고도 마친 상태입니다.

 

질문:

1. 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없는지요??
2. 전세금 보호에 우려되는 점은 없는지, 있다면 어떤 조치가 필요한지요??

 

 

답변:

1. 네, 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없습니다. 주택임대차보호법은 목적물의 인도와 전입신고에 대항력을 인정하고 있고, 확정일자에 우선변제권을 인정하고 있습니다. 따라서 임대인의 주소는 이에 해당하지 아니하므로 임차인이 위 요건을 갖춘 경우 대항력을 인정받는데 아무런 문제가 없습니다. 다만 임대인의 주소와 같이 있는 경우 임차인이 목적물을 인도받았는지 여부에 대하여 더 엄격하게 입증해야 하는 문제는 있습니다.
2. 전세금 보호에도 우려가 없습니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하면, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 임차인이 임차료를 연체하더라도 임차인은 보증금을 반환받을 수 있습니다. 또한, 임대차보증금을 배당받을 때 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

 

설명:

임대차의 대항력이란 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 대항력을 취득하면, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 임차인이 임차료를 연체하더라도 임차인은 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

임대차의 우선변제권이란 임대차보증금을 배당받을 때 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 우선변제권을 취득하면, 임대차보증금이 경매로 인해 부족하더라도 임차인은 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

따라서, 홍길동씨가 위 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있으므로 전세금 보호에 우려가 없습니다. 다만, 임대인의 주소와 같이 있는 경우 임차인이 목적물을 인도받았는지 여부에 대하여 더 엄격하게 입증해야 하는 문제는 있습니다.

 

 

해결책:

홍길동씨가 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.

1. 임대인과 임대차계약을 체결합니다.
2. 임대차목적물을 인도받습니다.
3. 임차인의 주민등록을 신고합니다.
4. 임대차계약서에 확정일자를 받습니다.

이러한 절차를 거치면 홍길동씨는 대항력과 우선변제권을 취득하여 임대차계약의 안정성을 확보할 수 있습니다.