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임차인의 대항력, 직계가족 전입 및 임차권등기명령
관련 법조항:
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
- 주택임대차보호법 제31조 (임차권등기명령)
사례:
18년도부터 상가건물에 거주하던 임차인이 보증금을 받지 못한채 다른 주택으로 이사를 가야 하는 상황입니다. 임차인은 b주택으로 이사를 나가면서 전세대출을 받아야하므로 b주택에 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. a주택에 직계가족을 전입하여두면 대항력에 문제가 안될까요? 임대인 동의하에 전대차 계약도 고려하고 있습니다.
답변:
- 상가건물이라도 실제 주택으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법이 적용됩니다.
- 임차인이 그 가족만 임대차목적물에 주소를 두고 자신은 전출한 경우에도 대항력이 인정됩니다. 따라서 임차인이 직계가족을 두고 전출해도 대항력에는 큰 문제가 없습니다.
- 임차권등기명령을 신청해서 임차권등기를 한 후 아예 임대인에게 임차목적물을 인도해 주고 다른 곳에 전입신고를 하는 것이 유리할 수 있습니다. 임차권등기로 인하여 대항력 및 우선변제권은 그대로 인정되기 때문입니다.
설명:
주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
따라서, 임차인이 직계가족을 전입시켜두면 대항력에는 큰 문제가 없습니다. 다만, 임차인이 전출한 후 임대인이 새로운 임차인을 들여놓을 경우, 직계가족이 새로운 임차인으로부터 퇴거 요구를 받을 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청하면 임차인의 권리가 법적으로 보호받게 됩니다. 임차권등기를 하면, 임차인이 임차목적물을 인도하더라도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
따라서, 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 주택으로 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차권등기명령을 신청하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
해결책:
임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 다음과 같은 방법이 있습니다.
- 직계가족을 전입시켜두는 방법
- 임차권등기명령을 신청하는 방법
- 임대인과 협의하여 전세권을 설정하는 방법
임차인의 상황에 따라 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 좋습니다.
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