매수인과 임대차계약 체결시 대항력 문제, 어떻게 해결할까?

매수인과 임대차계약 체결시 대항력 문제, 어떻게 해결할까?

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제621조 (임차권의 대항력)
• 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건)

 

 

사례:

매도인에게 임대권한을 위임받지 않고, 단순히 임대차하는데 협조(현장방문)를 얻은 매수인이 매매계약 진행 중에 신규 임대차계약을 체결하였습니다. 매매 계약이 무난히 진행되어 전세잔금일에 매매잔금을 치뤄 소유권이전등기가 경료되었습니다.

 

질문:

매수인의 소유권이전과 동시에 대항력을 자연스럽게 갖추게 되는지, 아니면 새로운 소유자인 매수인과 임대차계약을 다시 체결해야 하는지?

 

 

답변:

매수인의 소유권이전과 동시에 대항력을 자연스럽게 갖추지 못합니다.

 

임대차계약은 채권계약으로 반드시 임대차목적물의 소유자와 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 아니더라도 나중에 건물을 인도받고 대항력 등이 인정될 수 있으면 그런 사람과 임대차계약을 체결해도 됩니다.

 

다만, 위 사례에서 매매계약이 무난히 진행되어 전세잔금일에 소유권이전등기까지 경료되었다고 하므로, 임차인은 매수인 사이에 임대차계약을 체결해야 합니다. 당연히 주택인도와 전입신고를 마치면 대항력 등이 인정됩니다.

 

 

해설:

대항력은 임차인이 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력을 취득하기 위해서는 임대차계약서, 주민등록등본, 임대차 목적물의 인도 등이 필요합니다.

 

위 사례에서 임차인은 매도인과 임대차계약을 체결하였으나, 매매계약이 진행되는 과정에서 매수인이 임대권한을 위임받지 못하였으므로, 임차인은 매수인과 임대차계약을 체결하여야 합니다.

 

매수인과 임대차계약을 체결하고, 주택인도와 전입신고를 마치면 임차인은 대항력을 취득하게 됩니다. 대항력을 취득한 임차인은 임대인이 임대보증금을 반환하지 않을 경우, 임대인에게 대항하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

 

추가 내용:

• 임차인이 매수인과 임대차계약을 체결하기 위해서는 매수인의 동의가 필요합니다.
• 임차인이 매수인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대차 계약금, 보증금, 월세 등은 매수인에게 지급하여야 합니다.
• 임차인이 매수인과 임대차계약을 체결하지 않고, 기존 임대차계약을 유지하는 경우, 임차인은 대항력을 상실하게 됩니다.