근저당 설정 후 재계약 시 대항력 순위

근저당 설정 후 재계약 시 대항력 순위

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
• 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권)

 

 

사례:

임차인이 2020년 11월 1일에 근저당 설정 이전에 전세금 3억에 임대차계약을 체결하고, 2022년 1월에 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2022년 10월에 전세금 증액 없이 월세로 전환하는 조건으로 재계약을 체결하였습니다.

 

질문:

근저당설정일보다 재계약일자가 뒤로 밀린 경우, 전세금의 대항력 순위가 근저당권보다 뒤로 밀리는지

 

 

답변:

아니요, 종전 순위가 그대로 유지됩니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.

 

이 사례에서 임차인은 종래 임대차계약에 따라 대항력을 갖추고 있었습니다. 이후 임대인이 근저당권을 설정하였더라도, 임차인은 종래 임대차계약에 따라 여전히 대항력을 갖추고 있습니다.

 

따라서 임차인이 새로운 임대차계약서에 따라 확정일자를 받았다고 하더라도, 종래 확정일자를 받은 임대차계약서를 가지고 있고, 전입신고도 그대로 유지되고 있으면 목적물도 처음 임차한 대로 점유하고 있으면 종래 순위가 그대로 유지되어 보증금에 대하여 근저당권자보다 우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

결론:

임차인은 종전 임대차계약서에 따라 배당신청을 할 수 있습니다.