다가구주택 경매 집행 시 대항력 갖춘 임차인들끼리의 배당 순서

 

질문:

다가구 주택 경매가 개시되고 낙찰이 된 상태에서 배당이 되면, 소액 보증금이 규모가 아닌 임차인들끼리의 배당 순서는 어떻게 되나요? 대항력과 우선변제권을 갖춘 순서대로 배당이 되나요 아니면 우선변제권을 가진 사람들끼리 안분이 되나요?

현재 권리는 1순위 근저당권자가 경매를 신청했고, 후순위로 임차인들이 있는 상태입니다.

 

 

답변:

다가구 주택 경매에서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인들끼리의 배당 순서는 다음과 같습니다.

1. 소액임차인
2. 확정일자 받은 임차인

 

법조문:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항
• 민사집행법 제134조 제1항
• 민사집행법 제148조

 

 

설명:

1. 소액임차인

소액임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 보증금이 주택의 가격의 80분의 1에 해당하는 금액 이하인 임차인을 말합니다. 소액임차인은 경매대금의 1/2 범위 내에서 저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

2. 확정일자 받은 임차인

확정일자 받은 임차인은 민사집행법 제134조 제1항에 따라 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인을 말합니다. 확정일자 받은 임차인은 저당권자보다 후순위이지만, 확정일자 순으로 배당받을 수 있습니다.

 

 

해설:

위 사례의 경우, 1순위 근저당권자가 경매를 신청하였으므로 임차인들은 대항력이 없고 대항요건만 갖춘 임차인으로 판단됩니다. 따라서 임차인들은 배당받으려면 주민등록 전입과 점유를 한 상태에서, 확정일자 받았거나 소액임차인에 해당되어야 합니다.

 

배당절차에서는 임차인들이 배당요구를 하였다면, 먼저 저당권 설정일을 기준으로 소액보증금에 해당되는지를 판단합니다. 해당 임차인은 경매대금의 1/2 범위 안에서 저당권자보다 더 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

이후 확정일자를 받은 임차인들은 우선변제권이 있으므로, 저당권자가 배당받은 후 이후 남은 금액을 확정일자 순으로 순위배당을 실시하면 됩니다.

 

따라서, 위 사례의 경우, 임차인들은 소액임차인인지 확정일자를 받았는지에 따라 배당 순서가 결정됩니다.

• 소액임차인인 경우, 경매대금의 1/2 범위 내에서 저당권자보다 우선하여 배당받습니다.
• 확정일자를 받은 임차인인 경우, 저당권자보다 후순위이지만, 확정일자 순으로 배당받습니다.