상가임대차 계약갱신요구권, 재계약 후에도 그대로 유지?
상가임대차법상 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 재계약을 하게 되면 새로운 10년의 계약갱신요구권이 발생하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
사례:
현 점포에 2016년 1월 처음 입점하여 문방구를 운영하는 임차인입니다. 2018년 12월까지 임대료 증감 없이 묵시적으로 임대차 계약이 갱신되었습니다. 그리고 바뀐 건물주와 2019년 1월에 월세를 인상하면서 계약서를 새로 작성하였습니다. 이때 임대차 계약을 다시 체결한 날부터 10년간 다시 보장받을 수 있는지요?
질문:
재계약을 하면 다시 5년이 보장됩니까?
답변:
아니요, 재계약을 해도 다시 5년이 보장되지 않습니다.
상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에서만 행사할 수 있습니다. 따라서, 사례의 경우 임차인은 최초 입점일인 2016년 1월부터 2026년 12월까지 총 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
임대료를 인상하면서 재계약을 했어도 계약갱신과 관련한 별도의 약정이 없다면, 임차인은 새롭게 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수는 없습니다.
따라서, 사례의 경우 임차인은 2026년 12월까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
해설:
상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위한 제도입니다. 따라서, 임차인은 최초 입점일로부터 10년 동안은 임대인의 정당한 사유가 없는 한 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
재계약을 하게 되면 임대차기간이 연장되는 것은 사실이지만, 계약갱신요구권과는 별개의 문제입니다. 따라서, 재계약을 한다고 해서 임차인의 계약갱신요구권이 새로이 발생하는 것은 아닙니다.
다만, 재계약 시 계약갱신과 관련한 별도의 약정이 있다면, 그 약정에 따라 임차인이 새로이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 경우도 있습니다.
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