상가주택에서 민박업 운영하면 상가임대차보호법 10년 보호받을 수 있을까?

상가주택에서 민박업 운영하면 상가임대차보호법 10년 보호받을 수 있을까?

외국인 대상 민박업, 나도 보호받을 수 있을까?

“처음부터 임대인과 합의하고 사업자등록도 냈는데, 계약 만료일에 나가달라고 하네요. 상가임대차보호법 적용받을 수 없는 건가요?”

 

최근 임차인 A씨는 서울 용산구의 상가주택에서 외국인을 상대로 민박업(숙박공유업)을 운영하고 있었습니다.
처음 임대차계약 당시 임대인 B는 민박 운영에 명시적으로 동의했고, 임차인은 ‘숙박 및 음식점업’으로 사업자등록을 완료했습니다.

 

그런데 계약 갱신 시점에 임대인은 “직접 입주하겠다”며 퇴거를 요구했고, A씨는 상가임대차보호법상의 10년 계약갱신요구권이 본인에게 적용되는지 궁금해졌습니다.

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사례 요약: ‘민박업’이라도 상가임대차보호법 대상일까?

• 임차인 A: 상가주택 임차 후, 외국인 대상 민박업 운영
• 운영형태: 숙박공유업 (Airbnb 등), 사업자등록 완료
• 특약사항: 계약서에 민박운영에 대한 임대인의 명시적 동의 포함
• 분쟁발생: 임대인이 계약 만료 후 본인 거주를 이유로 갱신 거절

핵심 쟁점은 민박업이 상가임대차보호법상 ‘사업을 위한 임대차’에 해당하는가입니다.

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상가임대차보호법상 보호요건, 민박업도 포함될까?

상가건물임대차보호법 제2조 제1항에 따르면: “사업자등록을 하고 사업을 위해 사용되는 건물의 일부를 임차한 경우”에 해당해야 합니다.

 

민박업도 ‘숙박업’으로서 명백한 사업 행위이며, 실제 사례에서도 사업자등록이 완료된 상태였습니다.
또한 임대인은 계약서에 민박운영 동의 특약을 두어, 사업 목적을 인지하고 있었습니다.

 

📌 결론적으로 다음 조건을 충족하면 보호 가능성이 큽니다:

• 사업자등록증이 숙박업(공유숙박 포함)으로 등록된 경우
• 실제 영업이 이뤄졌고
• 임대인도 해당 사실을 알고 있었다면
  → 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있습니다.

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관련 판례 및 법령 분석

🔹 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결

“임대차 종료 후 새로운 계약을 체결하는 경우에는 차임 증액 상한 요율 제한이 적용되지 않으며, 합의한 경우 5% 초과도 유효하다.”

이는 임대인과의 자발적 합의로 민박업을 포함한 임대차 조건 설정이 가능하며, 일정 요건 충족 시 보호도 받을 수 있다는 해석으로 연결됩니다.

🔹 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조

서울시 기준 환산보증금 9억 이하면 적용 가능

즉, 해당 임대차가 환산보증금 요건도 충족한다면, 최대 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

※ 단, 임대인이 본인의 실거주를 이유로 퇴거 요구하는 경우,
입증 책임은 임대인에게 있음 (거주 사실, 구체적 입주계획 등 명확히 입증 필요)

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전문가 조언: 민박업 임차인의 대응 전략

1. 임대차계약서의 특약사항 확보
   • 민박업 허용 여부가 명시되어 있다면 분쟁 시 강력한 근거가 됩니다.
2. 사업자등록증 보존
   • 임대차계약 당시와 갱신 시점 모두 사업자등록 상태 유지 필요
3. 계약갱신요구권 행사 통보는 ‘만료 6개월 전부터 1개월 전까지’
   • 기한을 놓치면 묵시적 갱신 등 불리한 결과 초래 가능
4. 임대인의 ‘실거주 사유’ 주장 시에는 입증 요구
   • 구체적 전입계획, 가족관계, 다른 주거지 처분 여부 등을 확인 요청

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핵심 요약

• 민박업도 숙박업의 일종으로 상가임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있습니다.
• 사업자등록 + 임대인의 동의 + 실제 영업 여부가 보호요건 충족의 핵심입니다.
• 정확한 법적 판단은 사례별로 다를 수 있으므로, 전문가 상담을 권장합니다.

“정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.”

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FAQ

민박업은 주택임대차보호법이 아니라 상가임대차보호법 대상인가요?

민박업은 영리 목적으로 주택 일부를 활용하는 것으로 ‘사업용 건물’로 간주될 여지가 크며,
상가임대차보호법 적용 대상이 될 수 있습니다.

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임대인이 민박을 허용하지 않았더라도 사업자등록이 있으면 보호받을 수 있나요?

임대인의 명시적 동의가 없는 경우, 사업 목적의 사용이 ‘무단 용도 변경’으로 간주될 수 있어
보호받기 어렵습니다. 계약서상 특약이 매우 중요합니다.

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10년 보호는 무조건 가능한가요?

환산보증금 요건 충족 + 적법한 사업행위 + 갱신요구권 행사가 모두 충족돼야 합니다.
또한 임대인이 정당한 갱신거절 사유를 입증하면 거절도 가능합니다.