3기 월세 연체하면 계약갱신 요구도 막히나요? [상가임대차보호법 쟁점 분석]

3기 월세 연체하면 계약갱신 요구도 막히나요? [상가임대차보호법 쟁점 분석]

월세 3개월 밀렸다고 계약이 끝날 수 있나요?

"매출이 좀 나빠서 월세를 몇 달 못 냈더니, 임대인이 재계약을 거절하네요. 그게 그렇게 중요한 사유인가요?"

 

장기적으로 영업을 해온 임차인들이 가장 당황하는 순간 중 하나입니다. 특히 과거에 연체가 있었지만 현재는 성실하게 납부 중일 경우, '이제 와서 그걸 문제 삼는다고?'라는 생각이 들 수밖에 없습니다.

 

그러나 상가건물임대차보호법은 '3기분 차임 연체'를 계약갱신요구 거절의 정당한 사유로 명시하고 있습니다.

---

사례 요약

• 임차인 A: 성수동 상가 임차, 2018년 3월 입점
• 2018년 6~8월: 월세 3개월 연체
• 이후 정상 납부하며 2020년 계약갱신
• 2022년 3월: 임차인 A가 다시 계약갱신요구
• 임대인 B: 과거 3기 연체를 이유로 거절

쟁점: 과거 연체 사실이 계약갱신요구 거절 사유가 되는가?

---

상가임대차보호법상 계약갱신 거절 사유는?

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호:

"임차인이 차임을 연체하여 그 합이 3기에 달한 경우"에는 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

즉, 임대차 기간 중 언제든 3기분 차임이 연체된 사실이 있다면, 임대인은 이를 근거로 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 반드시 갱신 요구 시점에 3기 연체가 현재 진행 중일 필요는 없습니다.

🔍 대법원 판례 (2021. 5. 13. 선고 2020다255429)

"임차인이 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면, 신뢰관계가 훼손되었다고 보아 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다."

📌 출처: 대법원 판례검색 / 국가법령정보센터

 

이 판례는 연체 시점과 무관하게 계약의 연속성과 임대인의 신뢰를 핵심 판단 요소로 본 대표적 사례입니다.

---

 

조언 및 대응방안

1. 과거 연체 사실은 계약갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

• '한때의 연체'라도 3기분 이상이면 법적 거절 사유가 성립됩니다.
• 임차인이 갱신을 원하더라도, 임대인은 이를 근거로 거절 가능.

2. 단, 예외적 사정이 있는 경우 임차인의 권리가 유지될 여지도 있습니다.

• 예) 계약 갱신 당시 임대인이 연체 사실을 알고도 별다른 이의 없이 갱신한 경우
• 또는 보상과 양해가 있었던 경우

3. 향후를 위한 주의사항

• 갱신요구권 행사 기간 전까지 차임 연체 없이 이행 이력 관리 필수
• 연체가 불가피했다면, 임대인과 사전 합의 및 서면화 필요

---

 

핵심 요약

• 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 3기 차임 연체는 계약갱신 요구 거절 사유가 됩니다.
• 과거 연체 이력이 있다면, 현재 납부 상태와 무관하게 임대인이 거절할 수 있습니다.
• 다만 갱신 당시 별도 합의가 있었다면 예외 가능성도 존재합니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.

---

 

FAQ

상가임대차 계약갱신요구는 언제까지 할 수 있나요?

상가임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 자동 갱신 또는 종료로 처리될 수 있습니다.

계약갱신요구권은 총 몇 년까지 인정되나요?

상가임차인은 최초 계약을 포함해 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항).

연체 후 갱신계약을 했는데, 나중에 연체를 이유로 거절 가능한가요?

임대인이 연체 사실을 알고도 갱신계약을 체결했고, 그 과정에서 이를 문제 삼지 않겠다는 취지가 있었다면, 이후 이를 이유로 갱신 거절하기는 어렵습니다. 다만 이 부분은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로 법률상담이 필요합니다.